나이스옥션 법원경매 목포 2026타경53 [1] 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 101동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 공동주택 단지내 단위세대(라인아파트 제101동 제3층 제305호)로서, "신중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린 생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 본건 인근에는 시내버스정류장 등 대중교통시설과 간선도로가 입지하여 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 건물(제101동)내 제3층 제305호로서(사용승인일 : 1991-01-16), 외벽 : 시멘트 모르타르 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.7㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설 비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '아파트 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 북서측, 남동측, 남서측으로 각각 왕복2차선의 아스팔트 포장도로가 개 설되어 있으며, 단지 북동측의 단지내 진출입로와 접속되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차인: 문영진, 임대차보증금: 95,000,000원, 전입일자 및 확정일자: 2018.6.8.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경53 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 101동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 104,000,000원

건물 전용면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

토지 지분 면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

건물 준공일자: 1991년 1월 16일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동에 소재한 라인아파트 101동 3층 305호임.

"신중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통 및 접근성

단지까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 입지하여 교통이 편리함.

간선도로와의 접근성 또한 양호한 편임.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

을19: 문영진 전세권설정 (2018.06.08.)

본 경매 사건의 말소기준권리가 되는 권리임.

인수되는 권리

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 문*이 존재함.

임차인 문*은 95,000,000원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 2018년 6월 8일 전입 및 확정일자를 취득함.

해당 임차인의 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

기타 등기 사항

갑22: 목포시 압류 (2023.07.12.) - 말소

갑23: 문영진 임의경매개시결정 (2026.03.16.) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 95,000,000원

4. 상권분석

본건은 "신중앙시장" 인근에 위치하여 전통시장 및 주변 상업시설 이용이 편리함.

주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

편의시설

도보 2분 거리에 편의점이 있으며, 단지 인근에 37개의 편의점이 위치함.

96m 거리에 킹덤편의점, 788m 거리에 목포청담병원이 있음.

주변에 마트 및 시장이 있어 도보로 이용이 편리함.

교육시설

도보 9분 거리에 목포서부초등학교가 위치함.

단지 인근에 다수의 학원이 있어 교육 환경이 양호함.

의료시설

목포청담병원 등 병의원이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리함.

혐오시설

목포시 관내에는 쓰레기 소각장, 화장장, 의료폐기물 소각시설 등 혐오시설 설치와 관련된 이슈가 간헐적으로 발생하고 있음.

다만, 본건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수

매수인에게 대항력 있는 임차인 문*의 임대차보증금 95,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. 이는 매수인의 실질적인 자금 부담으로 이어질 수 있음.

건물 노후화

1991년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 라인아파트로서, "신중앙시장" 인근에 자리하고 있어 생활 편의성은 우수한 편임.

하지만, 매수인에게 대항력 있는 임차인 문*의 보증금 95,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요소로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 대비가 필수적임.

건물의 노후화 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

경매 감정가 대비 현 시세 조사를 통해 시세차익 가능성을 면밀히 검토해야 함.

대항력 있는 임차인과의 명도 협상 전략 수립이 투자의 성공 여부를 결정짓는 중요한 요소가 될 것임.

건물 노후화에 따른 수리 비용 및 향후 관리 계획을 고려하여 투자 결정을 내려야 함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수될 임차인 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 함.

감정가 104,000,000원에서 경매 신청 채권자(동시에 임차인)인 문영진의 배당 여부 및 금액을 파악하는 것이 중요함.

만약 배당으로 보증금 95,000,000원이 전액 충당되지 못할 경우, 그 부족액은 매수인이 부담하게 되므로, 입찰가는 이를 초과하지 않는 범위 내에서 실질적인 총 매입 비용을 고려하여 결정해야 함.

시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 입찰 강도 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.