나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10417 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 중구 보수동3가 소재 ‘보수초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)인 보수 에코팰리스 주건축물1동 6층 604호(통칭: 19평형, 남동향)로서 1개동, 총 72세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 6층(사용승인/신축일자: 2022.07.17)으로서, 외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 및 하부 화강석 붙임, 내 벽 : 벽지마감, 창 호 : 샤시창이며, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강가설비, 도시기스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 공동주택 건부지(아파트용지) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 로폭 약 30미터 및 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육 제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 155미터>, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역은 업무시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 우희석)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산지방법원 2026타경10417 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물 면적: 49.20㎡ (약 14.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 중구 보수동3가 소재 '보수초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 총 72세대로 구성된 아파트 단지 내에 속하며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 거리에 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2022년 07월 17일입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 마감 및 하부 화강석 붙임으로 되어 있습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 인해 조사하지 못하였습니다.

* 토지 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형의 공동주택 건부지 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

서측 약 30미터, 남동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육 제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 155미터), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

부산지방법원 강제경매개시결정 등기(2026타경10417)가 말소기준권리이며, 접수일자는 2026년 03월 16일입니다.

* 등기부 현황

- 소유권이전 (매매): 서은혜

- 주택임차권 (을1): 우희석, 보증금 240,000,000원, 전입일자 2022.12.12, 확정일자 2022.10.20. (등기상 말소 예정)

- 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 채권액 240,000,000원, 접수일자 2026.03.16. (말소기준권리)

* 임차인 현황

* 임차인: 우 (채권양도)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-12

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리 분석

임차인 우희석은 전입일자(2022.12.12.)보다 확정일자(2022.10.20.)가 빠르며, 등기부등본상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간에 작성된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

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* 주변 시설

단지는 '보수초등학교' 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 언급되거나 인지되는 혐오 시설은 없습니다.

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1.4. 생활정보

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* 건물 상태

2022년 7월에 사용 승인이 완료된 비교적 신축 아파트입니다. 따라서 전반적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 내부 마감재

이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 마감재 조사는 이루어지지 못하였으나, 일반적인 아파트 수준의 마감으로 추정됩니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경

물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 채권 인수 또는 관련 절차 상의 변동이 있었음을 시사합니다. 본 물건 매입 시 HUG 또는 관련 기관을 통해 해당 조건의 구체적인 내용과 파생될 수 있는 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 조사 미흡

이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대 여부 및 상세 임대차 내역 조사가 이루어지지 못했습니다. 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요하며, 임대 중인 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 확약서 내용

임차인 우희석은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 분쟁 가능성을 낮추는 긍정적인 요소입니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 2022년식 신축급 아파트로, 감정가는 2억 3천만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석상 인수되는 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 우희석의 경우 대항력이 없으며, HUG와의 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인과 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 투자에 유리합니다.

* 권리 분석상 안전: 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 부산 도심(중구)에 위치하여 직주근접 및 편의시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

* HUG 조건 명확화 시 추가 메리트: 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용이 매수인에게 유리한 방향으로 명확하게 정리된다면 투자 매력도가 더욱 높아질 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 산정 근거

- 인수되는 보증금 합계: 0원

- 감정가: 230,000,000원

현재 제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 주변 실거래가, 유사 아파트의 시세 동향, 임대 수익률 분석, 'HUG 인수조건 변경' 관련 정보 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.