나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10416 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 117-1 혜도인파크에비뉴서면오피스텔 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산도시철도 1호선 및 2호선 서면역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설(오피스텔) · 숙박시설 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 · 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상24층 건물 내 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2019-11-22) - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 806 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 하수경)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10416 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 117-1 혜도인파크에비뉴서면오피스텔 8층806호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 119,000,000원

* 토지 면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

* 건물 면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (대항력 없음)

1.2. 위치 및 입지

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부산지하철 1호선 및 2호선 서면역 북동측 인근에 위치합니다.

* 건물은 2019년 11월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 24층 건물 중 8층에 해당합니다.

1.3. 주변 환경

* 본건이 위치한 곳은 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

* 인접지와의 관계는 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2. 권리분석

2.1. 채권자 정보

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사

* 채권 금액: 130,000,000원

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 하수경 (채권양도)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-14

* 확정일자: 2020-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 하수경은 주택도시보증공사(양도 전)와의 확약서 제출을 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 마스킹 처리된 임차인 성명: 하

2.3. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존: 주식회사혜도씨엔씨 (2019-12-03)

* 소유권 이전: 곽태혁 (2020-01-21, 매매)

* 근저당권: 이영민 (2022-02-14, 250,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 하수경 (2024-12-23, 130,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-16, 130,000,000원, 사건번호 2026타경10416) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 380,000,000원

2.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

* 말소기준권리: 이영민 근저당권 (2022-02-14)

* 본 경매로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

3. 시세 분석 및 예상 입찰가

3.1. 최근 매매 시세

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.32평)의 오피스텔이 2025년 6월 20일에 12,100만원에 거래되었습니다.

* 다른 거래 사례로는 2025년 2월 24일에 6.96평 면적이 13,000만원에, 2026년 5월 22일에 8.76평 면적이 14,500만원에 거래되었습니다.

* 면적당 가격을 분석하면, 평당 약 1,655만원에서 1,914만원 선으로 나타나며, 면적이 넓어질수록 평당 가격은 낮아지는 경향을 보입니다.

* 본건의 전용면적(20.90㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 12,000만원에서 13,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 119,000,000원은 최근 시세보다 다소 낮은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

3.2. 최근 전월세 시세

* 제공된 최근 전월세 JSON 정보는 최근 매매 JSON 정보와 동일한 내용으로, 실제 전월세 시세 분석이 불가능합니다.

3.3. 시세 종합 및 예상 입찰가 산정

* 본건의 전용면적(20.90㎡)에 대한 적정 시세는 약 12,000만원에서 13,500만원으로 파악됩니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 따라서 감정가(119,000,000원) 이상, 시세 중간값(약 12,750만원) 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

4. 생활 및 편의 정보

4.1. 교통

* 부산지하철 1호선 및 2호선 서면역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

* 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 우수합니다.

4.2. 편의시설

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로, 각종 편의점, 은행, 식당 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 서면 상권 내에 위치하여 롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 병원, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건이 위치한 서면역 인근은 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 유흥시설, 상가, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있습니다.

* 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 본 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 하수경의 경우 대항력은 없으나, 보증금 전액 변제 또는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 등에 대한 확약서가 제출되었으므로, 관련 법적 절차 이행 시 돌발 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 및 후속 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가했으므로, 경매 진행 시 내부 구조 및 이용 상황에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편입니다.

6. 투자 포인트

* 부산의 핵심 교통 및 상업 중심지인 서면역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 2019년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 및 관리 양호 기대.

* 감정가가 최근 시세보다 합리적으로 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성 높음.

* 임차인의 대항력 포기 및 인수 부담금 0원으로 명도 절차 간소화 기대.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 대표적인 도심 상권인 서면에 위치한 신축 오피스텔로서, 탁월한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인 관련 인수 부담금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가로 인해 투자 가치가 높으며, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

* 다만, 내부 상태 확인 불가 사항 및 HUG 관련 조건 변경 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 예상 입찰가

* 인수 부담금이 없는 점과 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원부터 130,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적이라고 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.