나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10356 [1] 경상남도 김해시 삼정동 76-1 백제삼정데파트 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2026.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 "김해삼성초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서(백제삼정데파트 제3층 제303호), 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

대지권의 목적인 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 1993.05.27) 외벽: 몰탈 위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 등고평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 각각 접하며, 남측으로 아파트 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역 , 준주거지역(2020-04-09) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 시장, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

집합건축물대장 기준 본건의 단위세대평면도상 위치와 현황 위치가 상이함. (감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

감정평가서에 ‘단위세대평면도상 위치와 현황 위치가 상이함‘이라고 기재되어 있으나 감정인의 추가 의견서에는 ’대장상 건축물현황도에 호실이 특정되지 않아 단위세대별 평면도상 계단실 등 위치를 기준으로 호실을 특정하였는데 각 호실의 위치와 상관없이 하나의 평면도가 일괄 등록된 사례로 보이고, 각 호실의 감정평가액이 동일할 것으로 판단됨‘이라는 취지로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10356 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 76-1 백제삼정데파트 제3층 제303호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: 감정평가서에 ‘단위세대평면도상 위치와 현황 위치가 상이함‘이라고 기재되어 있으나, 감정인의 추가 의견서에는 ‘대장상 건축물현황도에 호실이 특정되지 않아 단위세대별 평면도상 계단실 등 위치를 기준으로 호실을 특정하였는데 각 호실의 위치와 상관없이 하나의 평면도가 일괄 등록된 사례로 보이고, 각 호실의 감정평가액이 동일할 것으로 판단됨‘이라는 취지로 기재됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 "김해삼성초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물(백제삼정데파트 제3층 제303호)임.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대지권의 목적인 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 각각 접하며, 남측으로 아파트 진출입이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2020-04-09), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당함.

또한 시장, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 19일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 92,000,000원)임.

이하 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업 시설

본건이 위치한 백제삼정데파트는 김해시 삼정동의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, "김해삼성초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수함.

주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 상권은 주거 중심의 지역으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 백제삼정데파트

주소: 경상남도 김해시 삼정동 76-1

사용승인일: 1993년 5월 27일

총 동수: 1개동

총 세대수: 110세대

최고/최저층: 19층 / 1층

복리시설: 관리사무소, 노인정

주차시설: 총 2대 (지상 2대, 지하 2대). 세대수에 비해 총 주차대수가 매우 부족한 편으로, 입주민 주차에 불편이 예상됨.

5.2. 면적 정보

본건(303호) 전용면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

본건(303호) 공급면적: 약 122.44㎡ (건축물대장 총 연면적/세대수 기준 추정)

5.3. 최근 시세 분석

감정가: 127,000,000원

최근 실거래가 (2026년 기준):

* 2026년 1월 8일: 84.9㎡ (11층) - 85,000,000원

* 2026년 2월 21일: 59.94㎡ (7층) - 72,000,000원

* 2026년 6월 8일: 84.9㎡ (11층) - 130,000,000원

동일 면적(84.9㎡)의 최고가 실거래는 130,000,000원으로, 감정가(127,000,000원)와 유사하거나 소폭 상회하는 수준임. 최근 시세를 고려할 때 감정가는 비교적 적정하게 산정된 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과의 차이 (현황 위치 불일치)

집합건축물대장상 단위세대 평면도상의 호실 위치와 실제 현황 위치가 상이함. 감정평가인은 이를 대장상 호실 특정의 어려움으로 인한 평면도 일괄 등록 사례로 추정하고 있으나, 실제 인도 및 사용 과정에서 예기치 못한 분쟁이나 어려움이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요소임.

6.2. 기타 확인 사항

총 주차 대수가 110세대 대비 2대로 현저히 부족하여 입주민들의 주차 편의성이 매우 낮을 것으로 예상됨.

건축물 사용승인일이 1993년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

백제삼정데파트 303호는 김해시 삼정동의 학군 및 생활 편의시설 이용이 가능한 위치에 있는 아파트임. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담이 없으나, 건축물대장상 도면과 실제 현황 위치 불일치 문제는 낙찰 후 명도 및 사용에 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 확인이 필수적임. 또한, 매우 부족한 주차 공간은 거주 편의성을 저해하는 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

김해삼성초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 안정적인 주거 지역에 위치함.

동일 면적(84.9㎡)의 최근 최고 실거래가(130,000,000원)와 비교 시, 감정가(127,000,000원)는 경쟁력 있는 수준으로 보임.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

최근 실거래가 (84.9㎡ 기준 최고가): 130,000,000원

현재 제시된 정보와 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있음.

단, 현황 위치 불일치 문제, 매우 부족한 주차 공간 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 실제 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.