나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3277 [1] 대구광역시 서구 비산동 1185-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘인지초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트 및 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도3호선(원대역) 등이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하고, 동측 및 서측으로 폭 약 3m 막다른도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(서)(접합), 가축사육제한구 역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일자: 1991.9.12)로서 외벽: 치장타일 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2)는 1,2층 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(2)는 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 종물 및 부합물로 추정되는 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.전입세대확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자들 있음
3.지분매각. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3277 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 1185-41

용도: 단독주택

감정가: 82,156,130원 (약 8.22억원)

토지 면적: 107.00㎡ (약 32.37평)

토지 지분: 30.5699㎡ (약 9.25평)

건물 면적: 118.20㎡ (약 35.76평)

건물 지분: 33.77㎡ (약 10.22평)

건물 제시외 면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: (OOOOOOOOOO

건축물 정보:

주용도: 단독주택 (2가구)

구조: 시멘트벽돌조

지붕: 스라브 (콘크리트)

사용승인일자: 1991.09.12

2. 입지조건

입지 개요:

대상 토지는 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘인지초등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 대구도시철도 3호선 원대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 동측 및 서측으로는 폭 약 3m의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) 지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

2026년 03월 09일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 3번 김경태 지분강제경매 (권리번호: 갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 지상권개요가 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다. (확인 필요)

인수되는 권리 및 임차인 현황:

* 임차인: 서

보증금: 800,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2008.08.18

대항력: 있음

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019.01.10

대항력: 있음

대항력 있는 임차인 인수 보증금 합계 (자료상): 0원

주요 권리 분석 사항:

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 단독 소유권 취득이 불가하며 추후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (행사 제한 1회)

* 대항력 있는 임차인 존재: 위 명시된 임차인 외에도, 전입세대확인서 상 임대차 관계 미상의 대항력 여지가 있는 전입자가 있을 수 있습니다. 이들의 존재 여부 및 보증금/차임 내역은 미상이며, 이는 인수 부담이 될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 소재한 비산동 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있는 주거 밀집 지역입니다.

인근 시세 비교 (주변 다세대 주택 거래 사례 기반):

최근 거래된 주변 다세대 주택 사례들을 살펴보면, 전용면적 36.63㎡의 경우 약 3,750만원, 63.91㎡의 경우 약 7,000만원, 59.92㎡의 경우 약 11,200만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 102만원에서 187만원 수준으로, 물건의 연식, 층수, 위치 등에 따라 편차가 크게 나타납니다. 본 물건은 단독주택이며 지분 매각임을 감안하여, 직접적인 시세 적용보다는 감정가를 기준으로 분석합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 간이 검색 결과, 통상적인 주거 지역에서 확인되는 편의시설 및 학교 외에 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 환경:

인지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 및 편의 시설:

대구도시철도 3호선 원대역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린상가가 인접해 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 소유권 문제: 전체 부동산이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 대항력 있는 임차인: 명시된 임차인 외에 대항력을 갖춘 추가 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이들의 보증금 등은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 명확한 확인이 필요하며, 미확인 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 면적이 상당 부분 존재하며, 이는 관리 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 인지초등학교와 원대역이 인접하여 주거 입지로는 무난한 편이며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점과, 대항력 있는 임차인이 존재하며 추가적인 대항력 있는 미상 임차인의 존재 가능성이 있다는 점입니다. 특히, 미상 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금 부담과 공유자 우선매수권 행사는 본건의 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 서구 비산동의 주거지로서의 입지 장점.

* 인지초등학교 및 원대역 등 교육, 교통 접근성.

* 지분 매각을 통한 잠재적인 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인 및 미확인 전입자 존재 가능성 등 권리 관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다. 이에 따라 감정가 대비 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

적정 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

(상기 입찰가 범위는 일반적인 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.