나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3290 [1] 대구광역시 달서구 용산동 956 용산동서우방아파트 101동 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "용산동서우방아파트 16층 1607호(전용면적:59.88㎡, 계단식, 남향)"로서, 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구장산초등학교' 동측 주변 아파트단지 내에 위치하고 있음. - 주위는 대단위 아파트단지(본건 소재 용산동서우방, 용산서한화성타운, 용산미진태왕1차, 용산세광태왕2차 등) 및 부속상가, 근린공원, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 남측 광대로(장산로), 동 측 인근 광대로(용산로)변으로 시내버스정류장이, 도보 약 8분 내외 거리에 도시철도 2호 선 '용산역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 17층 건물 중 16층 1607호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "1998.11.27." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때「방3, 주 방, 거실, 욕실 등」으로 파악됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 남측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 장방형의 토지로 서, '아파트 및 부속상가, 부속건물 등의 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 왕복 6차선(양측 인도) 아스팔트포장도로, 동측과 서측으로 약 6m 보행자도로 형성되어 있으며, 아파트단지 출입구는 남측도로로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구광역시남부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대 구광역시남부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완 료)<택지개발촉진법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3290 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 956 용산동서우방아파트 101동 16층 1607호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

토지지분: 29.0872㎡ (약 8.79평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구장산초등학교' 동측 주변 아파트단지 내에 위치한 "용산동서우방아파트 16층 1607호"임.

주위는 대규모 아파트 단지(용산동서우방, 용산서한화성타운 등) 및 부속상가, 근린공원, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 단지 남측 광대로(장산로)와 동측 인근 광대로(용산로)변에 시내버스 정류장이 소재함.

도보 약 8분 거리에 도시철도 2호선 '용산역'이 소재하여 교통이 편리함.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

말소기준권리: 을11 근저당권 (월배농업협동조합, 2006-04-11 접수)

등기부 요약:

소유권 이전 (염대영, 1998-12-22)

말소기준권리: 근저당권 (월배농업협동조합, 2006-04-11, 130,000,000원)

이후 근저당권, 전세권, 가압류, 임의경매 등 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

최종 경매개시결정권자는 에스비아이저축은행 (2026-03-10, 25,701,982원)임.

등기부상 총 채권액은 220,794,431원임.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주거 기능이 강함.

단지 내 상가 및 인근 상가, 학교, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

교통 요충지에 인접하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이함.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 17층 건물 중 16층에 위치함.

사용승인일자: 1998년 11월 27일.

내부 구성: 방 3개, 주방, 거실, 욕실 등으로 이루어진 일반적인 아파트 구조임. (남향, 계단식)

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화, 지역난방 설비 등이 구비되어 있음.

단지 규모: 용산동서우방아파트는 총 6개동, 496세대(제공된 JSON에서는 504세대)로 구성됨.

주차: 총 279대 주차 가능.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

건축 연도: 1998년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 풍부함.

도시철도 2호선 용산역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 인접으로 차량 이용 또한 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 권리상의 부담이 없음.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점과 건물 노후화는 투자 시 고려해야 할 사항임.

종합적으로 볼 때, 입지, 교통, 권리 분석 측면에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있으며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 안정적인 투자처가 될 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대규모 아파트 단지 내 위치, 초등학교 인접, 생활 편의시설 풍부.

편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로 접근성 우수.

권리 관계 안전: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

가격 메리트: 감정가 및 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

본건과 동일 면적인 전용면적 59.88㎡(15층) 물건이 2026년 4월 26일에 205,000,000원에 거래됨.

감정가: 229,000,000원.

시세 추정:

위 거래 사례를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 2억 5백만 원 내외로 추정됨.

권장 입찰가:

인수해야 할 보증금이 없으며, 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여, 205,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

입찰 참여 시 경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.