나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3272 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1351-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "이곡중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 단독.다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽: 적벽돌치장, 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임.

이용상태

기호 2): 다가구주택(1층~3층 12개호)임.

설비내역

기호 2): 위생.급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.대항력 있는 임차인들 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
3.전입세대확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자들 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대구광역시 달서구 이곡동 1351-18 (신주소: 대구광역시 달서구 선원로37북길 22-10)

1.2. 건물개요

용도: 단독주택 (현황: 다가구주택, 12개 호실)

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

건축일자: 1999년 11월 01일 (사용승인일)

건물면적: 316.98㎡ (약 95.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지개요

토지면적: 187.60㎡ (약 56.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용상태: 주거용건부지

1.4. 물건종별 및 총액

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOO)

감정가: 475,857,600원

1.5. 경매정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3272 (1)

작성일: 2026년 07월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "이곡중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 택지개발지구 (택지개발사업 완료)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 근저당권 52,000,000원과 강제경매 채권액 28,373,993원을 합한 80,373,993원임.

3.1. 1.말소기준권리

토지 등기부상 을구 4번 근저당권 (비산새마을금고, 2017.01.02. 접수, 52,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.1. 2.말소예정권리

토지 및 건물 등기부상 을구 4번 (토지), 을구 11번 (건물) 근저당권 (비산새마을금고) 및 갑구 4번 (토지, 건물) 강제경매개시결정 (신한카드)은 매각으로 인해 말소될 예정임. 건물 등기부상 을구 13번 전세권설정 (이호규) 역시 말소될 예정임.

3.1. 3.인수되는 권리

건물 등기부상 을구 8번 전세권설정 (곽미숙, 2011.04.25. 접수, 20,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인들이 존재하며, 일부는 대항력이 있는 것으로 파악됨.

3.2. 1.대항력 있는 임차인

* 곽미숙: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. (등기부상 전세권 설정 후 인수됨.)

* 김수경: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. (2012.09.05. 전입, 대항력 있음.)

* 류은미: 보증금 20,000,000원, 차임 20,000원. (2015.03.24. 전입, 대항력 있음.)

* 이말남: 보증금 0원, 차임 0원. (2011.03.29. 전입, 대항력 있음.)

* 임영분: 보증금 0원, 차임 0원. (2014.02.10. 전입, 대항력 있음.)

* 한경숙: 보증금 0원, 차임 0원. (2015.05.28. 전입, 대항력 있음.)

* 황선주: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. (2009.08.03. 전입/확정, 대항력 있음.)

3.2. 2.기타 임차인

* 김동원: 보증금 23,000,000원, 차임 0원. (2020.07.20. 전입/확정, 대항력 없음.)

* 김영철: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. (2021.09.27. 전입, 대항력 없음.)

* 이호규: 보증금 18,000,000원, 차임 0원. (등기부상 전세권 설정되었으나 말소됨.)

3.2. 3.미상 임차인

전입세대확인서상 임대차 관계가 불명확하나 대항력이 있을 가능성이 있는 전입자가 존재함. 이들 임차인의 경우, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (가안빌라 비교)

제공된 최근 매매 정보는 "가안빌라" (이곡동 742-2번지)의 다세대 주택 거래 사례이며, 본건(이곡동 1351-18번지)과는 건물 유형 및 규모가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있음. 해당 다세대 주택의 거래가는 44.77㎡ 기준 약 1억 1천만 원 ~ 1억 1천 5백만 원 수준으로 파악됨. 본건은 단독주택을 개조한 다가구주택으로, 12개 호실에 총 건물 면적이 316.98㎡임을 감안할 때, 개별 호실의 가치보다는 전체 건물 및 토지의 가치를 종합적으로 평가할 필요가 있음.

4.2. 지역적 특성

이곡동 일대는 주거 지역이 잘 형성되어 있으며, 교육 및 편의 시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 안정적임. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 이곡중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. 또한, 상대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 소재함.

5.2. 편의시설 및 주변환경

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 비교적 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인들로 인한 보증금 인수 가능성임. 현재 등기부상 곽미숙의 전세보증금 20,000,000원 외에, 김수경, 류은미, 이말남, 임영분, 한경숙, 황선주 등 다수의 대항력 있는 임차인이 존재함. 이들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자금액이 증가할 수 있음. 또한, 임대차 관계가 불명확한 전입자들의 존재는 추가적인 위험 요인이 될 수 있음.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본건 토지가 제1종일반주거지역 및 단독주택용 지구단위계획구역에 속해있어, 향후 건축물 용도 변경이나 증축 시 제한이 있을 수 있으나, 현황 다가구주택으로 이용 중이므로 현재로서는 큰 문제가 되지 않을 수 있음.

6.3. 기타 리스크

도로 폭이 4~5미터로 협소한 편이며, 이는 대형 차량 진입 등에 다소 불편을 초래할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 단독주택(다가구주택) 경매 물건임. 입지 조건, 교통, 주변 주거 환경 등은 양호한 편이나, 가장 큰 위험 요소는 다수의 대항력 있는 임차인들로 인한 보증금 인수 가능성임. 특히 곽미숙 외 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 보증금 잔액 인수 시 초기 투자금액이 증가하므로 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임. 12개 호실의 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성도 있으나, 인수되는 임차 보증금 부담을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 이곡동의 안정된 주거지대에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 교통 및 편의시설 접근성: 차량 접근 용이하며, 주변 편의시설 및 학군(이곡중학교 인접)이 잘 갖추어져 있음.

* 잠재적 개발 가치: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 전체 건물 면적 대비 토지 면적 비율 양호 (건폐율 59.28%, 용적률 168.97%).

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 475,857,600원임.

주요 인수되는 권리로는 곽미숙의 전세보증금 20,000,000원이 확인되며, 기타 대항력 있는 임차인들의 보증금도 배당 결과에 따라 추가 인수될 가능성이 있음.

이러한 잠재적 위험 요소와 더불어, 상권 및 생활 정보를 고려할 때, 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 404,000,000원 ~ 452,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됨. 따라서 본건의 총 예상 취득 비용은 낙찰가 + 곽미숙 보증금 20,000,000원 + 추가 인수 가능 보증금이 될 것임. 정확한 인수 보증금 규모는 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.