나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100599 [1] 대구광역시 동구 율암동 459-23 해원빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 율암동 소재 "대구안심뉴타운시티 프라디움아파트" 북측 인 근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 업무용건물, 창고, 공장, 상가, 금융기관, 병원, 주유소, 관공서, 종교시설, 주상용건물, 근린생활시설 , 나지, 공원, 유지, 하천 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시 됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제3층 제301호 단위세대로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 1995.11.25) 외벽: 적벽돌치장타일, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남측하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 장방형의 토지 로서, 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 진입로와 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 '반야월 로', '경안로', '혁신대로', '범안로', '신서로', '안심로' 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-12-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ①본건의 현지명칭은 "해원빌라 103동"임. ②본건의 호별위치는 집합건축물대장상 도면 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부상 도면 , 외부에서 투시가능한 전경, 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형다세대 주택의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.3.9.자 신청채권자 서울보증보험주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100599 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 율암동 459-23 해원빌라 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 50.15㎡ (약 15.17평)

* 토지 지분: 50.15㎡ (약 15.17평)

* 건물면적: 79.12㎡ (약 23.94평)

* 건물 지분: 79.12㎡ (약 23.94평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

* 사용승인일: 1995년 11월 25일

* 현지 명칭: 해원빌라 103동

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 동구 율암동에 위치하며, "대구안심뉴타운시티 프라디움아파트" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 업무용 건물, 창고, 공장, 상가, 금융기관, 병원, 주유소, 관공서, 종교시설, 주상용 건물, 근린생활시설, 나지, 공원, 유지, 하천 및 임야 등 다양한 용도로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 수단 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본 건 다세대주택은 진입로와 접하고 있는 포장도로를 통해 도심 간선도로인 '반야월로', '경안로', '혁신대로', '범안로', '신서로', '안심로' 등과 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 하천구역에 해당됩니다. 하천구역 관련 사항은 관련 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 (2026.03.10, 서울보증보험주식회사, 권리금액 67,568,047원)

* 주요 등기사항:

* 소유권이전: 다수의 소유권 이전 내역 존재 (갑6, 갑12, 갑15 등)

* 주택임차권: 을12, 권리금액 50,000,000원 (말소 예정이나, 특이사항 존재 - 아래 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (양수인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 총 70,000,000원 (50,000,000원 + 1차 증액 10,000,000원 + 2차 증액 10,000,000원)

* 전입일자: 2010-08-04

* 확정일자: 2010-07-30 (최초), 2016-07-19 (1차 증액), 2022-06-27 (2차 증액)

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이는 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출을 의미합니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: based on text]

4. 상권분석

"대구안심뉴타운시티 프라디움아파트" 북측 인근에 위치하여 주거 지역의 배후 수요가 존재합니다. 주변에 상가, 금융기관, 병원, 근린생활시설 등 다양한 상업 및 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 업무용 건물, 창고, 공장 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 도심 내 주요 간선도로와의 연계성이 좋습니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 주변 지역의 상업 시설, 금융기관, 병원, 관공서 등을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주거 단지와 함께 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있어 다소 복합적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담 없음: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사 양수인)가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 임차인의 잔여 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이는 본 건의 중요한 인수 조건이 없다는 점을 시사합니다. [cite: based on text]

* 토지 이용 계획상 제한: 토지가 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 하천구역에 해당됩니다. 이 중 하천구역 등은 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 발생할 수 있으므로, 관련 기관(건설과 등)에 상세 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 1995년 11월 25일 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가 시점: 감정평가서 요약본에 기재된 내용 중 채권자가 대항력 포기 확약서를 제출한 시점이 2026년 3월 9일이며, 본 보고서 작성 시점은 2026년 9월 30일입니다. 이는 감정평가 시점 이후 변동 사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 율암동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각됩니다. 선순위 임차권이 존재하나, 매수인의 보증금 인수 부담은 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 토지 이용 계획상의 일부 제한사항과 건물 노후도를 고려해야 하지만, 입지 및 접근성을 바탕으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 매수인이 잔여 임차 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 투자 시 가장 큰 장점으로 작용합니다.

* 입지 잠재력: 안심뉴타운 인근 지역으로, 향후 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 시세 정보 및 감정가격을 비교 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 20일, 6,500만원 (전용면적 65.22㎡)

* 2026년 1월 21일, 6,600만원 (전용면적 49.08㎡)

* 2026년 6월 17일, 5,300만원 (전용면적 70.89㎡)

본 물건의 건물 면적은 79.12㎡입니다. 최근 거래된 70.89㎡ 건물이 5,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 면적 증가에 따른 시세 상승을 예상할 수 있습니다. 또한, 49.08㎡ 건물이 6,600만원에 거래된 사례는 면적 대비 가격 편차가 존재함을 보여줍니다. 감정가는 86,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

제시된 최근 매매가와 본건의 면적, 그리고 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 6,500만원에서 7,000만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이 가격대는 최근 거래 사례와 감정가 사이에서 보수적으로 접근한 수치입니다.

* 주변 시설 및 혐오시설:

대구광역시 동구 율암동 459-23번지 인근 지역에 대한 지도 및 관련 검색 결과, 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 대형 유해 산업 시설, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경 설명에 창고, 공장 등이 혼재되어 있다는 점이 언급되어 있어, 이러한 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다. 이는 개인의 민감도에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.