나이스옥션 법원경매 공주 2025타경24 [1] 충청남도 공주시 계룡면 하대리 260-11 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 목록1 현황 일부도로. 목록8 현황 도로
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 일부토지 국토계획법 위반 등 고발 재판 중(별첨 사실조회참고))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경24 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경24 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 하대리 260-11

* 용도: 전

* 감정가: 1,294,836,000원

* 토지 면적: 17,420.00㎡ (약 5,270.09평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 입지조건

* 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 하대리 260-11은 공주시의 남부 지역에 위치하며, 계룡산 국립공원과 인접해 있습니다. 계룡면은 밤, 곶감, 산채비빔밥 등의 농특산물 생산지로 알려져 있으며, 임립미술관, 계룡산 자락의 자연경관 등 문화 및 관광 자원을 보유하고 있습니다.

* 개발 계획: 공주시는 2040 중장기 종합발전계획을 수립하였으며, 계룡면은 남부 재생활성화지역으로 포함되어 정주여건 개선, 생활서비스 확충, 지역 활력 회복을 위한 사업이 추진될 예정입니다. 또한, 공주와 계룡 일대에 약 2만 명 규모의 신도시 개발이 2027년까지 추진될 계획으로, 대전 및 세종과의 광역 교통망 연계를 통한 성장 거점화가 기대됩니다.

* 도로 현황: 보고서에 따르면, 목록1 현황은 일부 도로이며, 목록8 현황은 도로로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지가 도로와 접해 있거나 도로로 이용되는 부분이 있음을 시사합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 세종중앙농업협동조합, 2011-12-26) 및 을2 (지상권설정, 세종중앙농업협동조합, 2011-12-26)이 말소기준권리가 될 것으로 보이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 해당 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 주요 권리사항:

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (2011-12-26) 외 다수의 근저당권 및 근저당권 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 가압류: 대전세무서 (2014-03-17), 김여은 (2020-06-30), 조인형 (2023-04-20) 등 다수의 가압류가 등기되었습니다.

* 소유권 이전 및 변경: 다양한 시기에 소유권 이전 및 일부 이전이 이루어졌습니다.

* 임의경매: 현재 본 경매 사건(갑39, 2025-03-05, 김지연외 2명)이 진행 중입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,764,500,000원입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리에 위치한 '전(밭)' 용도의 토지입니다. 계룡면은 농업 및 자연 경관을 중심으로 하는 농촌 지역입니다.

* 개발 잠재력: 공주시의 '2040 중장기 종합발전계획' 및 계룡산 일대 종합개발 계획에 따라 향후 농촌 생활 환경 개선 및 지역 활성화가 기대됩니다. 또한, 인근 지역에 신도시 개발이 추진됨에 따라 관련 지역의 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다. 그러나 현재 시점에서는 도심 상권과는 거리가 멀어 상업적 가치보다는 농업 또는 개발 잠재력에 주목해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 계룡면은 공주시내와 연결되며, 대전, 세종 등 광역 도시와의 접근성도 확보되어 있습니다. 공주시는 BRT 노선 및 KTX 역, 고속도로 등을 통해 타 지역과의 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 계룡면 지역은 농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 시설들이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 공주 시내로 이동하면 더 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육/의료: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 공주시내로 접근 시 교육 및 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법적 문제: "일부토지 국토계획법 위반 등 고발 재판 중(별첨 사실조회참고)"이라는 내용은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 국토계획법 위반으로 인한 고발 및 재판 진행 중인 점은 매각 후 원상 복구 명령, 벌금 부과, 재산권 행사 제한 등 심각한 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다.

* 원상회복명령: "원상회복명령 발하여질 가능성 있음"은 국토계획법 위반 등과 연관되어 발생할 수 있으며, 이에 따른 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 중복사건(이중경매)은 여러 채권자가 동일 물건에 대해 경매를 신청한 경우로, 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 등기부상 '말소' 처리된 지상권이라도 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 권리분석 시 가장 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 17,420.00㎡ (약 5,270평)의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 개발 잠재력: 공주시의 중장기 발전 계획 및 인근 지역의 신도시 개발 추진과 맞물려 향후 지역 발전 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 농업적 활용: '전' 용도의 토지로서 농업적 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 공주시의 지역 개발 계획이라는 긍정적인 요소를 가지고 있으나, 국토계획법 위반으로 인한 고발 재판 중이라는 매우 심각한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 필수, 원상회복명령 가능성, 그리고 등기부상 말소된 지상권의 인수 가능성 등 추가적인 위험 요인들이 존재합니다. 이러한 중대한 법적 문제와 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 철저한 사전 조사가 선행되지 않으면 큰 손실을 초래할 수 있는 고위험 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 변수를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 국토계획법 위반 관련 재판 결과 및 그에 따른 원상회복 비용, 인수될 수 있는 지상권의 가치, 그리고 농지취득에 필요한 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재로서는 권리분석 및 법적 리스크에 대한 명확한 파악이 우선시되며, 이를 바탕으로 개별적인 입찰 전략을 수립해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 법적 문제 해결 가능성, 투입 가능한 비용, 그리고 향후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 검토한 후 전문가와 상의하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.