나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경24 [1] 서울특별시 은평구 응암동 669-1 대주피오레아파트 102동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 「응암초등학교」남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하며 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브 철골박지붕 15층 건물 내 제6층 제606호로서 (사용승인일: 2003.11.28) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 4필지 일단의 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 단지 입구쪽의 중로에 접하고, 서측 및 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 기호(2~4)토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경24 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 669-1 대주피오레아파트 102동 6층606호

용도: 아파트

감정가: 880,000,000원

토지면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

토지지분: 45.54986158491979㎡ (약 13.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.92㎡ (약 39.00평)

건물지분: 128.92㎡ (약 39.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트명: 대주피오레아파트

사용승인일: 2003년 11월 28일

총괄표제부상 대지면적: 7314.39㎡

총괄표제부상 연면적: 35535.21㎡

총괄표제부상 세대수: 204세대

표제부상 102동 건축면적: 957.72㎡

표제부상 102동 최고층: 15층

아파트 정보상 최저층: 3층

아파트 정보상 동수: 2동

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, 「응암초등학교」의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적으로 주거지대를 형성하고 있으며, 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 용이합니다.

본건이 속한 단지의 서측으로는 중로에 접하고 있으며, 서측 및 북서측으로는 세로에 접하고 있어 도로 접근성은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

등기부 요약:

말소기준권리인 을5 근저당(신한은행, 2007.10.31.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 을10 근저당(주식회사보라매리치대부, 2024.10.22.)까지 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

본건과 관련하여 채권 최고액 총액은 661,260,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (자료상 지상권 개요만 있으며, 상세 내용은 없음)

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설 및 각급 학교가 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상업시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 정보:

대주피오레아파트는 2003년에 건축되어 약 23년차의 아파트 단지입니다.

총 2개 동, 204세대로 구성되어 있으며, 본건은 102동 6층 606호입니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

총 주차대수는 31대(지상 12대, 지하 8대)입니다.

본건 건물의 면적은 128.92㎡(약 39.00평)입니다. 최근 거래된 동일 단지 내 전용면적 84.92㎡(약 25.7평)의 경우 2026년 4월 13일 690,000,000원, 2026년 6월 30일 710,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 67.02㎡(약 20.3평)는 2026년 4월 2일 550,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 분양면적(128.92㎡)이 동일 단지 내 전용면적 기준보다 더 넓음을 시사합니다.

주변 시설:

응암초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

지정 기간: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도).

현재 시점(2026년 7월 24일)에서 허가 기간이 얼마 남지 않았거나, 낙찰 후 허가 절차 진행 시 만료될 가능성이 있으므로, 취득 전 허가 요건 및 절차, 잔여 허가 기간 등을 면밀히 확인해야 합니다. 허가 없이 취득 시 계약이 무효가 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1) 토지는 제3종일반주거지역, 기호(2~4) 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

이 외에 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법상 제한이 있습니다.

건축년도: 2003년 건축된 아파트로, 약 23년의 건축 연수에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 대주피오레아파트 102동 606호는 서울 은평구의 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 권리상 하자는 없어 보이나, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차의 복잡성과 허가 기간 만료 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 아파트 자체의 물리적 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

서울 은평구라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 면적(128.92㎡)이 더 넓다는 점에서 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가 관련 절차 및 제약 사항을 면밀히 검토하고, 명확한 시세 조사 및 위험 분석 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 880,000,000원

최근 매매사례 분석:

- 2026년 4월 2일: 67.02㎡ (약 20.3평) - 550,000,000원

- 2026년 4월 13일: 84.92㎡ (약 25.7평) - 690,000,000원

- 2026년 6월 30일: 84.92㎡ (약 25.7평) - 710,000,000원

본건 건물 면적은 128.92㎡(약 39.00평)으로, 최근 거래된 84.92㎡(약 25.7평)의 최고가 710,000,000원(평당 약 27,626,000원)을 기준으로 환산 시, 약 1,077,414,000원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 이는 감정가 880,000,000원보다 높은 수준입니다.

하지만, 본건은 다음과 같은 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

1. 토지거래허가구역으로, 취득 시 관련 허가를 받아야 하며, 허가 기간(2026년 8월, 12월 만료)이 임박하거나 경매 진행 상황에 따라 만료될 수 있는 리스크가 있습니다.

2. 건축된 지 20년이 넘어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

시장 상황, 경쟁률, 개인적인 자금 계획 등을 고려하여 감정가 대비 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 840,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.