나이스옥션 법원경매 청주 2026타경92 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088 용암형석아파트 105동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암농협사거리" 동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며 주위로 대단위아파트단지 및 각종근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층, 지상15층 건 내 제4층 제401호 건으로서, (사용승인일:1995.09.28) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

본건 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접 토지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 5m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교동초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교, 청주교육지원청체육건강화(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경92 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088 용암형석아파트 105동 4층401호

용도: 아파트

면적:

전용면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

토지 지분: 42.28㎡ (약 12.79평)

감정가: 185,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암농협사거리" 동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위로 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 보행자전용도로 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(교동초등학교, 용암중학교)에 해당합니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 5m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

소유권 이전: 이종주(1996년), 이지연(2014년), 박선경(2023년 매매)

근저당: 금천새마을금고 (2023년 03월 10일, 118,800,000원) - 말소기준권리

가압류: 제이비우리캐피탈 (2024년 12월 27일, 18,675,726원) - 말소

강제경매: 이현경 (2026년 03월 16일, 66,213,698원) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 137,475,726원

말소기준권리: 2023년 03월 10일 접수된 금천새마을금고 근저당입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임차인 현황 및 대항력 유무는 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건은 "용암농협사거리" 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권이 발달해 있습니다.

근린생활시설 현황: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과:

청주시 상당구 용암동 일대는 동남지구 택지개발사업이 완료되어 주택 공급이 이루어졌으며, 상당구의 주요 지역으로 상권이 형성되어 있습니다. 특히 용암동은 과거 '용바윗골'이라 불렸던 지역으로, 금융기관, 약국, 도소매업 등이 밀집한 주거형 상권의 모습을 보입니다. 아파트 단지 인근으로 편의점, 카페, 은행, 병원 등이 다수 분포하고 있습니다.

혐오시설 관련: 검색 결과에서 본건 아파트 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 재활용 선별 센터와 같은 시설 유치를 둘러싼 지역 주민 간 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본건 지역과는 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 제2종일반주거지역 내 대단지 아파트 단지에 속해 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

단지 정보:

아파트명: 용암형석아파트

총 동수: 6개동

총 세대수: 430세대

건축 연도: 1994년 (최초 사용승인 1994.11.30)

주차시설: 지상 4대, 지하 15대 (총 249대)

건물 정보:

구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

최고층: 15층

본건 층수: 4층

사용승인일: 1995년 09월 28일

설비 내역: 본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

물리적 리스크:

건축 사용승인일이 1995년 9월 28일로, 2026년 기준 약 31년이 경과한 노후 아파트입니다.

노후화로 인한 시설물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 관련 리스크: 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인의 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 없더라도 점유자가 있는 경우 명도 절차에 시간이 소요될 수 있습니다.

주변 환경 리스크: 검색 결과상 본건 아파트 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 용암형석아파트 경매 물건으로, 대단지 아파트 단지 내에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 주변 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 다만, 30년 이상 경과한 노후 아파트로서 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 위치: 대규모 아파트 단지로 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

양호한 교통 및 편의시설 접근성: 인근 시내버스정류장 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 4월: 102동 7층, 84.78㎡, 170,000,000원

2026년 5월: 105동 6층, 84.78㎡, 183,000,000원

2026년 6월: 102동 2층, 84.78㎡, 164,000,000원

평균 매매가: 약 171,000,000원 (최근 3건 평균)

감정가: 185,000,000원

산정 근거:

본건은 105동 4층으로, 최근 거래된 105동 6층(1.83억)과 유사한 위치입니다.

최근 실거래가 평균(약 1.71억) 및 최고가(1.83억)를 고려할 때, 본건 감정가(1.85억)는 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

권리상 안전성을 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토가 필요합니다.

최종 제안가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중한 접근을 권장합니다.

최저가 매매(1.64억)와 평균 매매가(1.71억) 사이의 가격으로, 감정가 대비 약 86~92% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.