나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2678 [1] 충청북도 괴산군 청천면 송면리 198-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 송면리 소재 "송면초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 펜션, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남측 "화양로"를 따라 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로, 상업용(펜션) 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(담당실과문의바람), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도32)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 및 경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕 지상 2층 건으로, - 외 벽 : 사이딩판넬 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

펜션(공부상 "주택")으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

공부상 용도 "주택"이나, 현황 펜션으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정서상 제시외 건물 ㉠은 미등기 건물이나, 일반건축물대장상 등재된 건물임. 목록2. 건물은 공부상 용도 "주택"이나, 현황 "펜션"으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경2678 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 불OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정서상 제시외 건물 ㉠은 미등기 건물이나, 일반건축물대장상 등재된 건물임. 목록2. 건물은 공부상 용도 "주택"이나, 현황 "펜션"으로 이용중.

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 송면리 198-2

* 용도: 숙박시설 (현황 펜션)

* 건물 현황: 공부상 주택, 현황 펜션으로 이용 중. 제시외 건물 1동 (미등기, 건축물대장 등재) 포함.

1.3. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 423.00㎡ (약 127.96평)

* 토지 지분: 423㎡ (약 127.96평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 166.76㎡ (약 50.45평)

* 건물 지분: 166.76㎡ (약 50.45평)

* 건물 제시외 면적: 97.78㎡ (약 29.58평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 222,553,960원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 괴산군 청천면 송면리 소재 "송면초등학교" 남서측 인근에 소재함.

* 주위는 펜션, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능함.

* 남측 "화양로"를 따라 노선버스정류장이 소재함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 자연취락지구 (담당실과 문의 필요)

* 가축사육제한구역 (100M 이내 모든 축종 사육제한구역)

* 접도구역 (국지도32)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 유현순 (2006.01.12), 이주호 (2010.11.10), 권춘자 외 1명 (2013.05.09)

* 근저당권: 불정새마을금고 (100,000,000원, 2013.05.09) - 말소기준권리

* 근저당권: 박진희 (120,000,000원, 2018.12.05) - 말소

* 가압류: 박효원 (20,000,000원, 2019.09.19) - 말소

* 가압류: 아주캐피탈주식회사 (22,054,153원, 2019.10.30) - 말소

* 가압류: 이인순 (76,155,000원, 2020.08.13) - 말소

* 가압류: 청천농업협동조합 (5,957,118원, 2022.11.14) - 말소

* 압류: 괴산군 (2025.01.15) - 말소

* 강제경매: 이인순 (111,725,098원, 2025.05.15) - 말소 (9번 가압류의 본압류)

* 임의경매: 불정새마을금고 (57,815,200원, 2025.06.02) - 말소 (본건 사건)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역 확인됨.

* 총 채권액 (등기부 기준): 344,166,271원

3.2. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (불정새마을금고, 2013.05.09 접수)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 지상권은 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025-01-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 안

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 6,000,000원 (차임이 금액으로 표시되어 있으나, 보증금 0원과 함께 기재되어 있어 특이사항으로 간주)

* 전입일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

3.5. 임차인 보증금 합계

* 총 보증금 합계: 55,000,000원 (대항력 없는 임차인의 보증금)

4. 상권분석

* 해당 물건은 괴산군 청천면 송면리의 자연경관이 좋은 지역에 위치하며, 주변에 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재하여 전원생활 및 휴양 시설에 적합한 환경임.

* 송면초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 가까운 거리에 송면초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변에 자연림, 농경지 등이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* "화양로"를 이용한 버스 정류장으로 대중교통 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건으로 진행되어 절차상의 혼란이나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 제시외 건물 ㉠이 미등기 상태이나 건축물대장에는 등재되어 있어, 추후 건물 관리에 대한 검토 필요.

* 건축물 공부상 용도(주택)와 현황(펜션)의 차이가 있어, 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 토지 이용계획상 자연취락지구, 가축사육제한구역, 접도구역 등의 제한사항으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 괴산군 청천면의 자연 친화적인 입지에 위치한 숙박시설(펜션)로, 감정가는 222,553,960원임.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됨.

* 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이나, 대항력 없는 임차인들이 존재함.

* 현황 용도와 공부상 용도의 차이, 미등기 제시외 건물 등은 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지와 펜션 운영 현황을 고려할 때, 관광객 유치를 통한 수익 창출 가능성이 있음.

* 주변 자연환경 및 관광지 접근성을 활용한 투자 가치 기대.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 임차인의 명도 가능성, 향후 운영 수익성, 현장 조사 결과 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 면밀히 파악하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(없음)을 제외한 권리 분석 및 명도 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.