나이스옥션 법원경매 청주 2026타경86 [1] 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-74 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 소재 "문의면 행정복지센터" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지방도(32호선), 간선도로(대청호반로) 및 노선버스정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리, 노선, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 주거용지(건폐율 60%이하(연립주택은 40%이하) 용적률 120%이하(연립주택은 150%이하), 높이 4층이하(15m이하)), 지구단위계획구역(문의미천지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023,201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(연락처: 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉩이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 시멘벽돌조 스라브즙 단층 건물로 외벽: 벽돌 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 건물에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉩이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음. 본건 일련번호 2) 건물 지하 부분은 일련번호 2) 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2)의 등기사항증명서 상 면적은 21평 7작(약69.65㎡)이나 일반건축물대장 상 면적은 69.68㎡로서 다소 차이가 있는 바, 일반건축물대장 상 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경86 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-74

신주소: 충청북도 청주시 상당구 문의시내2길 20-4

용도: 단독주택

감정가: 267,087,440원

토지면적: 362.00㎡ (약 109.5평)

건물면적: 69.68㎡ (약 21.08평) - 건축물대장 기준

건축물 사용승인일: 1979.12.10

건물 제시외면적: 261.00㎡ (약 79.0평) - 소유자 미상 건물 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 소재 "문의면 행정복지센터" 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도(32호선), 간선도로(대청호반로) 및 노선버스정류장이 소재합니다. 버스정류장까지의 거리, 노선, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통으로 판단됩니다.

토지형태 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동쪽으로 노폭 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(문의미천지구)에 속해 있습니다. 건폐율 60% 이하, 용적률 120% 이하 (단독주택 기준), 높이 4층 이하 (15m 이하)의 건축이 가능합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(문의중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 177,000,000원 (청주문의신용협동조합 근저당 117,000,000원 + 주식회사비전에이치 근저당 60,000,000원)

말소기준권리: 2023년 6월 15일 접수된 청주문의신용협동조합의 근저당 (을5)입니다.

소멸주의: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 촉탁등기되는 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.)

소유권 변동:

* 1981년 7월 29일: 박성영 소유권 이전 (갑1)

* 2024년 8월 30일: 박택근 협의분할에 의한 상속 소유권 이전 (갑2)

후순위 권리:

* 2023년 6월 15일: 청주문의신용협동조합 근저당 (을5) - 말소기준권리

* 2024년 9월 25일: 주식회사비전에이치 근저당 (을6) - 말소

* 2026년 3월 16일: 주식회사비전에이치 임의경매 개시결정 (갑5) - 말소

* 2026년 4월 15일: 금천구(서울특별시) 압류 (갑6) - 말소

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

1.3. 상권분석

본건은 청주시 상당구 문의면 소재지로, 문의면 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 편의시설 및 주거지들이 밀집되어 있습니다.

상권은 근린생활시설과 단독주택 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다세대 주택의 경우 2026년 2월 5,000만원 (55.1㎡), 2026년 3월 18,450만원 (72.04㎡), 2026년 4월 6,000만원 (75.18㎡)에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들은 본건 단독주택의 감정가(267,087,440원)와 비교 시, 해당 지역의 부동산 시세가 지역적 특성과 개별 물건의 상태에 따라 큰 편차를 보이고 있음을 시사합니다. 특히, 5,000만원, 6,000만원에 거래된 사례는 1990년대 초반 건축된 건물로, 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 반면, 18,450만원에 거래된 2013년 건축 다세대주택은 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 단독주택으로, 유사한 다세대 주택과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있으나, 주변의 거래 사례를 통해 해당 지역의 부동산 시장 동향을 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 문의면 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 문의중학교가 언급되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

의료시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 문의면 소재지를 고려할 때 기본적인 의료 시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 지방도 및 간선도로 접근성이 양호하며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉩)이 다수 존재하며(총 면적 261㎡), 이는 감정평가에 포함되었으나 향후 철거 또는 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 이와 더불어 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 규제가 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 특히 환경 관련 규제는 주의가 필요합니다.

건축물대장과의 면적 차이: 건물 등기사항증명서 상 면적(약 69.65㎡)과 일반건축물대장 상 면적(69.68㎡)에 다소 차이가 있습니다. 감정평가는 건축물대장 기준이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 등기부상 면적과의 차이에 대한 인지가 필요합니다.

주변 시세 편차: 최근 매매 사례에서 다세대 주택 간에도 시세 편차가 크게 나타나고 있어, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 산정에 신중을 기해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 현황이 미상으로, 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 인수 대상 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 상당구 문의면에 위치한 단독주택으로, 362㎡의 비교적 넓은 토지 면적과 69.68㎡의 건축물대장상 1층 단독주택으로 구성되어 있습니다.

소유자 미상의 다수 제시외 건물(261㎡)이 포함된 일괄매각 물건이며, 이는 감정평가에 반영되었으나 향후 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다.

입지적으로는 "문의면 행정복지센터" 인근 지역으로, 대중교통 이용은 보통 수준이나 차량 접근은 용이합니다. 주변은 근린생활시설과 단독주택 위주로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 상 다양한 지구 지정 및 규제 사항이 존재하여, 향후 개발 또는 증축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리나 부담은 없어 보이며, 등기부채권 총액(177,000,000원) 대비 감정가(267,087,440원)가 높아 유찰 가능성도 있습니다.

다만, 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주이고 가격 편차가 커서, 본건 단독주택의 정확한 시세 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지: 362㎡의 토지는 단독주택으로서 충분한 가치를 지니며, 향후 리모델링 또는 재건축 시 활용도가 높을 수 있습니다.

제시외 건물 활용 가능성: 비록 소유자 미상이지만, 면적이 상당하여 건축물로서 활용 또는 별도 매각 등의 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 법적 검토 필수)

지역 거점 접근성: 문의면 행정복지센터 인근으로, 지역 내 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

개발 가능성: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 267,087,440원

최근 매매 사례 분석 (다세대 주택 기준, 2026년 거래):

* 55.1㎡: 50,000,000원

* 72.04㎡: 184,500,000원

* 75.18㎡: 60,000,000원

본건은 단독주택으로, 제시외 건물을 포함하고 있어 단순 비교가 어렵습니다. 감정가가 2.67억원으로 비교적 높으며, 주변의 오래된 다세대 주택 거래가(5천만원~6천만원)와는 큰 격차를 보입니다.

본건의 경우 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상되나, 건축 연혁(1979년) 및 다수의 제시외 건물 존재 등은 신중한 접근을 요구합니다.

보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려할 때, 약 1억 8천만 원 ~ 2억 1천만 원 내외의 입찰가 범위를 예상합니다. 이는 초기 입찰가이며, 유찰 시 하향 조정될 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

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