나이스옥션 법원경매 청주 2026타경87 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3 우창진주2차아파트 202동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 "도원농공단지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 14층 건물 중 제202동 제13층 제1305호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 화재설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필 일단의 평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭12미터 내외의 포장도로와 접하며. 본건 북측으로 노폭7미터 내외의 포장도로와 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1: 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 2: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(우창진주2차아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 3: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(우창진주2차아파트) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경87

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3, 우창진주2차아파트 202동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

* 토지지분: 40.962㎡ (약 12.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평) - 전용면적 기준 추정

* 건물지분: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 건축물 사용승인일: 1997년 03월 18일

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 14층 건물 중 제13층

* 임대관계: 미상

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 "도원농공단지" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건 또는 인근까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 본건 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지 (1번): 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류 (폭 12m~15m), 가축사육제한구역 (전부제한), 비행안전제6구역 (전술).

* 토지 (2번): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 중로3류 (폭 12m~15m), 가축사육제한구역 (일부제한), 비행안전제6구역 (전술).

* 토지 (3번): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (일부제한), 비행안전제6구역 (전술).

* 비행안전제6구역으로 인한 협의 업무 위탁 (2024.9.23)이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 경매 사건의 말소기준권리: 2015년 01월 28일 접수된 신한은행 근저당권 (등기부채권 총액: 63,000,000원, 해당 권리는 말소 대상임).

* 이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임. (갑4: 신한카드주식회사 가압류, 갑5: 신한은행 임의경매, 갑6: 국민건강보험공단 압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재하지 않음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023년 05월 08일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026년 05월 08일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설과 연계될 수 있는 위치에 있음.

* 주변에 도원농공단지가 위치하여 배후 수요 및 유동인구 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 주거 편의 시설

* 본건은 아파트로서 위생 및 급배수, 전기, 난방, 화재, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본 건은 공동담보로 진행되므로, 관련 담보물의 매각 결과에 따라 경매 절차가 변경될 가능성이 있음.

6.2. 이용 제한 관련 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당하여 지역 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 임대차 관련 리스크

* 임차인 문 은 전입일자는 있으나 확정일자 정보가 없어 배당 순위에서 불리할 수 있음. (다만, 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됨)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 아파트로, 감정가는 73,000,000원이며 전용면적 약 18.07평 (59.73㎡)에 해당함. 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이나, 주변에 도원농공단지가 위치하여 배후 수요가 예상됨. 권리관계는 비교적 명확하나, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획 상 일부 제한 사항 (비행안전구역, 가축사육제한구역)은 유의해야 함. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상이므로 명도 절차 진행에 유의가 필요함. 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

* 감정가가 7천만원대로 비교적 낮아 소액 투자자도 접근 가능한 물건임.

8.2. 지역 개발 잠재력

* 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

8.3. 명확한 권리 관계

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수해야 할 부담이 최소화될 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 73,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 보수적 접근: 감정가의 80% 수준인 약 58,400,000원부터 고려.

* 적정 접근: 감정가 수준인 73,000,000원 내외에서 경쟁력을 고려하여 결정.

본 물건의 경우, 명확한 권리관계와 낮은 감정가를 고려할 때, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (입찰 시점의 현장 조사 및 시세 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.