나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50374 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 101동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18층 건내 7층 704호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임마감 등임. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.(내부구조 및 이용상황은 "내부구조도" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는 경우에한함))임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50374 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 101동 7층704호

종별: 아파트

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 65.41㎡ (약 19.78평)

건물 면적: 101.65㎡ (약 30.74평) - 전용면적 추정

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 해당 도로는 외곽의 공도로 원활하게 연계되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 18층 건물 내 7층 704호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

이용상태:

아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지 형상 및 이용상태:

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로2류, 중로3류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 제한사항이 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 5일 접수된 장석주 근저당권 (을6, 39,000,000원)입니다.

등기부채권 총액:

등기부상 총 채권액은 314,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일: 2025-01-22 / 2025-01-22 / 2026-03-19

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

가장 중요한 사항은 임차인 박 씨가 대항력을 보유하고 있다는 점입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 배당 절차를 통해 임차인에게 우선 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 최종 배당 결과에 따라 변동될 여지는 있으므로, 권리관계 확인 시 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

주변 상업 시설:

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 편의시설:

아파트 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 정보:

아파트명은 공도벽산블루밍디자인시티이며, 총 20개동 1378세대로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2010년 8월 30일입니다.

본 아파트 단지는 총 1378세대에 약 1950대의 주차 공간을 확보하고 있어, 세대당 평균 1.41대의 주차가 가능하여 주차 여건이 양호한 편입니다.

주변 교육 시설:

"공도중학교"가 남측 인근에 위치하며, "상대보호구역"으로 지정된 학교들이 있어 교육 환경이 비교적 양호한 지역입니다.

주변 녹지 및 공원:

주위 환경에 공원이 포함되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

임차인 박 씨가 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 240,000,000원이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석되나, 만약 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 진행 시 가장 주의 깊게 확인해야 할 리스크입니다.

토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 다양한 토지이용 계획상 제한이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 개발 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 신축급 아파트(2010년 준공)로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 340,000,000원으로, 유사 면적(약 85㎡)의 최근 매매 사례(최고 285,000,000원)를 고려할 때, 본건의 더 넓은 면적(약 101.65㎡)을 감안한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 임차인과의 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않아, 명도 관련 직접적인 금전적 부담이 적습니다.

* 2010년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 단지 내 편의시설 및 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 학교 및 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 안성시 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 340,000,000원입니다.

유사 면적(약 85㎡) 아파트의 최근 매매가가 최고 285,000,000원 수준이었음을 감안할 때, 본건의 더 넓은 면적(약 101.65㎡)은 환산 시 감정가 수준의 가치를 지니는 것으로 평가됩니다.

임차인 보증금 240,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

종합적인 시장 상황과 본건의 특징(특히 임차인 관련 사항)을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로 1차 목표가를 320,000,000원으로 설정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.