나이스옥션 법원경매 평택 2026타경62 [1] 경기도 평택시 서정동 584-6 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "복창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대체로 본건인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 연와조 슬래브 지붕 3층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

공부와의 차이

본건은 현황 현관문표시상 호배치와 건축물현황도상의 호배치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건은 현황 현관문표시상 호배치와 건축물현황도상의 호배치가 상이함. 매각대상은 출입문표시 202호(건축물현황도상 201호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 평택지원 2026타경62 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 평택시 서정동 584-6 에이동 2층202호

토지 면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

토지 지분: 18.875㎡ (약 5.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건물 면적: 40.00㎡ (약 12.09평)

건물 지분: 40㎡ (약 12.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장 상 건축년도: 1990년 10월 5일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트 및 연와조 슬래브 지붕 3층 건물 내 제2층 제202호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 85,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 복창초등학교 북서측 인근에 위치하며, 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 또한, 북서측, 남서측 및 남동측으로 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교육 시설

본건 인근에 복창초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오 시설

주변 조사 결과, 특이한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 군용 공항 소음의 영향권에 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2011년 6월 22일자 우리은행 근저당권(을4)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 현재 등기부상 채무 총액은 117,885,976원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한권희

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 10월 13일

* 배당신고일자: 2026년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 한권희는 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금은 매각대금에서 배당받게 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 서정동 887-5번지 (39.06㎡): 63,000,000원 (평당 약 1,613,000원)

* 2026년 7월, 서정동 825-15번지 (59.93㎡): 110,000,000원 (평당 약 1,835,000원)

* 2026년 7월, 서정동 604-44번지 (51.92㎡, 연립주택): 43,000,000원 (평당 약 828,000원)

4.3. 시세 분석

본건은 전용면적 40.00㎡ (약 12.09평)이며, 감정가는 85,000,000원입니다. 이는 평당 약 2,125,000원에 해당합니다.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례(39.06㎡, 63,000,000원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가 시점의 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 생활 편의

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (호수 불일치)

본건은 현황 현관문 표시상 호배치와 건축물현황도상의 호배치가 상이합니다. 매각 대상은 출입문 표시상 202호이나, 건축물현황도상으로는 201호로 기재되어 있습니다. 이로 인해 실제 거주 시 혼선이나 법적 문제가 발생할 수 있어 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 높은 채무 총액

본 건의 총 채무액(117,885,976원)이 감정가(85,000,000원)보다 높아, 유찰 가능성 또는 예상보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

건축년도가 1990년으로 약 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수선 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 복창초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 건축물대장과 실제 호수 표기의 불일치, 높은 채무 총액, 건축물 노후화, 비행안전구역 등에 따른 제한사항 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 해당 물건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 서정동 지역의 다세대주택으로, 지역 내 수요가 존재합니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 63,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 85,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 유의가 필요합니다.

예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다. 이는 유사 거래 사례의 상단 가격 및 투자 가치를 고려한 금액이며, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 개별 물건의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.