나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50477 [1] 경기도 광주시 신현동 877 삼성블루빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 석재 및 치장벽돌 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감. 창호 : 알미늄샷시 마감..

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북,남,서측으로 각 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 광주시 신현동 877번지 삼성블루빌 비동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50477(1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 229,000,000원입니다.

토지 면적은 59.50㎡ (약 18.01평)이며, 건물 면적은 63.91㎡ (약 19.33평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 물건은 2010년 9월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택 B동 4층 401호입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

인근에 "신현초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

본건은 북, 남, 서측으로 각 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 외국인 등의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단813387, 채권자: 서민금융진흥원, 금액: 6,412,501원)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 인수될 만한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 12번 주택임차권(임차인: 박정민, 보증금: 220,000,000원)은 말소 예정으로 등재되어 있습니다.

그러나 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다.

다만, 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. '대항력 없음'으로 임차인 현황에 기재된 점과 HUG의 적극적인 조건 변경 등을 종합해 볼 때, 실질적인 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 346,412,501원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 2019년 건축된 '블리스타운(C동)'은 2026년 5월, 70.17㎡(약 21.2평) 규모에 3층으로 320,000,000원(3.2억원)에 거래되었습니다.

* 2019년 건축된 '보헤미안C동'은 2026년 5월, 84.74㎡(약 25.6평) 규모에 1층으로 465,000,000원(4.65억원)에 거래되었습니다.

* 2012년 건축된 '아트리움(106동)'은 2026년 5월, 52.25㎡(약 15.8평) 규모에 3층으로 130,000,000원(1.3억원)에 거래되었습니다.

본건은 2010년 건축되었고 면적은 63.91㎡(약 19.3평)이며, 감정가는 2.29억원입니다.

유사한 면적과 연식의 다세대주택이 감정가보다 높은 3.2억원 이상으로 거래된 사례가 존재하여, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 2019년식 신축 건물과의 시세 차이는 건축 연식 및 관리 상태에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 신현동 지역은 주택가로서 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

인근에 신현초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인접해 있어 기본적인 교통 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 인수 가능성: 물건명세서상 임차권에 대한 인수 가능성이 언급되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 절차 및 HUG의 최종 채권 회수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축 연식: 2010년식 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 거래 시 제한 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2.29억원입니다.

입지적으로 주택지대에 속하며 초등학교와 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석 상 임차권에 대한 복잡성이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 채권 회수 노력 및 조건 변경으로 인해 매수인에게 전가될 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 평가됩니다.

다만, 건축 연식, 토지 이용 계획상의 제한 사항, 그리고 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시장 가치 대비 저평가 가능성: 유사 면적 및 조건의 다세대주택이 최근 3.2억원 이상으로 거래된 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 상대적으로 저평가되었을 수 있습니다.

* HUG의 책임 및 채권 회수: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 주도하고 있으며, 임차권 관련하여 적극적인 해결 의지를 보여 채권 회수에 대한 안정성이 확보되어 있습니다.

* 주거지로서의 안정성: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

유사 물건 최근 실거래가 (2019년식, 70.17㎡): 320,000,000원

본건 면적: 63.91㎡ (약 19.3평)

본건의 건축 연식(2010년)과 최근 유사 물건의 거래가(3.2억원)를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세 범위는 2.5억원에서 3.0억원 사이로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨에 따라, 본건의 가치를 시장 가격에 맞춰 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

산정 근거: 감정가(2.29억)와 최근 시세(3.2억) 사이에서, 본건의 건축 연식 및 시장 상황을 반영하여 결정하였습니다. HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리된다는 가정하에, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰을 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.