나이스옥션 법원경매 부천 2026타경89 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-29 김포더럭스나인 씨동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상용 오피스텔 및 신축중인 복합부동산 밀집지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 김포골드라인 "구래역" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층(사용승인:2019.10.23) 건물내 제1층 제105호로서, 외벽:적벽돌 붙임 및 모르타르위 페인트마감. 내부:페인팅 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,소방설비,승강기설비,주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "업무시설 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약 12미터 정도의 포장도로, 남측으로 노폭 약8미터 내외의 보행자 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-29에 위치한 김포더럭스나인 씨동 1층 105호입니다. 건물은 2019년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 1층에 해당합니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건의 소재지는 경기도 김포시 구래동 6871-29, 김포더럭스나인 씨동 1층 105호입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 10월 23일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적은 9.77㎡ (약 2.95평)이며, 건물 면적은 31.39㎡ (약 9.49평)입니다. 본 물건의 용도는 근린상가이며, 건축물대장상으로는 업무시설 및 제2종근린생활시설로도 분류됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 421,000,000원입니다. 본 건은 부천지원 2026타경89 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 하OOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 유사한 형태의 주상용 오피스텔 및 신축 중인 복합부동산이 밀집한 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 김포골드라인 "구래역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 포함됩니다. 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 4일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권최고액 360,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다. 하나은행의 근저당권, 주식회사지안아이앤디의 가압류, 하나은행의 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 554,288,506원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계가 명확하지 않아 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었으나, 지상권 개요는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포골드라인 구래역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다. 신축 오피스텔 및 복합상가 등이 다수 분포하여 젊은층 유입이 많고, 배후수요 또한 풍부한 편입니다.

4.2. 예상 임대 수익

현재 본 물건은 공실 상태로 이용 중입니다. 향후 공실을 해소하고 임차인을 확보할 경우, 주변 시세를 고려한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 "한가람초등학교"가 위치하고 있으며, 상업지구에 속해 있어 은행, 병원, 마트 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 건은 현재 공실 상태이며, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 투자 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 주변 상권의 공실률 및 경쟁 상가 현황에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

물건이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 역세권에 위치하여 높은 유동인구 확보가 가능합니다.

* 2019년 사용승인된 신축급 건물로, 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 잠재적 배후수요가 풍부합니다.

* 부동산 임의경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 핵심 상업지구 내 역세권에 위치한 근린상가로, 신축급 건물이라는 점이 큰 장점입니다. 현재 공실 상태이지만, 주변 상권의 활성화 정도와 풍부한 잠재적 배후수요를 고려할 때 향후 임대 수익 창출 가능성이 높습니다. 다만, 유사 상가 공급이 많아 경쟁이 치열할 수 있으며, 공실 위험성에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수할 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 421,000,000원입니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로, 주변 시세, 건물의 상태, 예상 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준인 336,800,000원 ~ 378,900,000원 사이에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 전 현장 방문을 통해 임대 시세 및 시장 상황을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.