나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502051 [1] 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재, ‘검바위역’ 북측 인근에 위치하는 부동산(연립주택)으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 타일붙임마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도 안전법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502051 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 부동산정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 167,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

토지 지분: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물면적: 55.43㎡ (약 16.77평)

건물 지분: 55.43㎡ (약 16.77평)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 주택용도 취득에 한함)

HUG 인수조건 변경

1.6. 주의사항

집합건축물대장 표제부 상 위반건축물 표시가 있으나, 전유부 상에는 없어 별도 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 지하철 '검바위역' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건(검바위역 등)을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 검바위역 (지하철) 인근 위치

* 다세대주택 및 근린생활시설 분포

* 일반적인 주거 지역 환경

2.4. 혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 대상 물건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (2023.02.02. 접수, 이창훈, 65,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 변동: 갑4(2015.06.09. 이도희), 갑5(2019.03.26. 민지영), 갑6(2022.05.13. 이혜진)

* 임차권: 을6(2024.05.16. 정상원, 178,500,000원, 2022.04.22. 전입, 2022.03.02. 확정) - 말소 예정

* 근저당: 을5(2023.02.02. 이창훈, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 갑9(2023.05.11. 서울보증보험주식회사, 19,023,128원) - 말소

* 압류: 갑10(2025.09.10. 중구(서울특별시), 주차관리과-24913) - 말소

* 강제경매: 갑11(2026.03.13. 주택도시보증공사, 178,500,000원) - 본 건 경매 개시

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (주택도시보증공사), 보증금 178,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.22., 확정일자 2022.03.02.

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 을구 6번 주택임차권 등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 임차인: 조

- 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025.07.01.

- 대항력: 없음

- 비고:

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 권리분석 상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권 등기(정상원)는 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향 (JSON 데이터 기반 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역(검암동)의 유사 주택(다세대) 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 30.72㎡ (풀하우스 101동) 매매가 93,000,000원 (㎡당 약 303만원)

* 2026년 1월, 72.87㎡ (몽베르타운하우스 2차) 매매가 183,000,000원 (㎡당 약 251만원)

* 2026년 1월, 62.67㎡ (뉴베스트) 매매가 179,000,000원 (㎡당 약 286만원)

4.2. 시세 분석

본건은 연립주택으로 전용면적 55.43㎡입니다. 비교 대상인 다세대 주택의 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가(167,000,000원)는 중간-상위 수준으로 평가됩니다. 특히 4층에 위치한 62.67㎡ 면적의 뉴베스트(179,000,000원)와 비교하면, 본건의 면적(55.43㎡)과 층수(4층)를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 최근 실거래가의 ㎡당 가격 편차가 있는 점과 본건의 고유 리스크 요인을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

검바위역 역세권에 위치하며, 주변에 다세대 주택과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 내 4층 402호

* 외벽: 타일 붙임 마감 등

* 창호: PVC 샷시 등

* 설비: 위생 급배수, 소화 설비, 승강기 설비 등

5.3. 이용 상태

연립주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한한다고 명시되어 있으나, 확인 필요)

* 위반건축물 표기: 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 있어, 추후 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (전유부에는 없어 해당 호수에 직접적인 문제는 없을 수 있으나, 건물 전체의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 거래 과정이나 낙찰 후 권리행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기타 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 등 관련 법규 적용으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 검바위역 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 주거 환경 측면에서 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 6천 7백만원으로, 주변 유사 물건의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 집합건축물대장 상 위반건축물 표기, HUG 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사를 통해 위험 요인을 파악하고 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다. 특히 위반건축물 여부는 잔금 납부 및 등기 전에 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 검바위역 역세권이라는 입지적 장점

* 전용면적 55.43㎡로 2-3인 가구에 적합한 규모

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (잠재적 시세 상승 여지)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 167,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 최근 실거래가 분석 및 감정가 수준, 그리고 위반건축물 표기 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인근 유사 물건의 ㎡당 가격과 본건의 면적, 층수, 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 보수적인 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 권리관계, 위반건축물 처리 가능성, 토지거래허가 가능성 등을 충분히 확인한 후, 리스크를 감안하여 155,000,000원 을 최초 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 및 감정가를 반영하되, 리스크 요인에 대한 안전마진을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.