나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51104 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 229-67 트리플하우스 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건내 5층 502호로서, 외벽 : 벽돌붙임 및 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

세류동 229-67 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 226-6 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 226-7 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 226-8 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 226-13 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 229-71 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 세류동 229-128 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박진이)로부터 2026.4.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경51104 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 229-67 트리플하우스 비동 5층 502호

용도: 다세대주택

토지 면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물 면적: 66.03㎡ (약 19.97평)

감정가: 232,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 일반 주거 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 대상)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 07일자 천안세무서장의 압류 (갑6)입니다.

경매신청채권자: 주택도시보증공사 (갑8, 2026-03-12 접수, 채권액 296,385,528원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 박진이)

* 보증금: 270,000,000원

* 전입일자: 2022년 09월 05일

* 확정일자: 2022년 07월 22일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 대항력을 포기하였습니다.

* 특이사항: HUG로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 백지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 11일

* 대항력: 있음

* 주의: 백지원 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

주변 건물 구성: 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 편의시설: "세류1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다.

건물 이용 상태: 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 일반적인 내부 구조입니다.

건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

단지 정보: 트리플하우스 B동은 2019년 준공되었으며, 총 5층 건물에 8세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (백지원): 백지원 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 명확한 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필요합니다.

HUG 확약서의 해석: 박진이 임차인에 대한 HUG의 확약서 내용이 실제 법적 적용 과정에서 어떻게 해석될지에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

수원시 토지거래 허가 구역: 본건 토지는 토지거래계약 허가 구역에 해당하여, 허가를 받지 않고 거래하는 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (다만, 경매 낙찰은 이에 해당하지 않을 수 있으나, 일반적인 거래 시 유의해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 트리플하우스 B동 5층 502호 다세대주택입니다. 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 권리관계 상 대항력 있는 임차인 백지원(보증금 0원)이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 박진이에 대한 확약서 내용이 특이사항입니다. 이러한 권리관계로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계 파악이 용이합니다.

* 수도권 주택 시장: 수원시는 지속적인 주택 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원이며, 건물 전용면적은 약 19.97평, 토지 지분 면적은 약 13.88평입니다.

주변 시세 분석 결과, 2022년식 54.11㎡의 '더스테이세류'가 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(2019년식, 66.03㎡)은 이보다 연식이 약간 오래되었으나 면적이 더 넓습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. (백지원 임차인의 보증금이 0원이고, 박진이 임차인은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

대항력 있는 임차인 백지원(보증금 0원)의 존재는 리스크 요인이지만, 실제 금전적 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 185,600,000원 ~ 208,800,000원

* 최종 권장 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

주변에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 없으며, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.