나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502056 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-7 라움 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 "검바위역"이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 3층 304호로서 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역 (과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502056 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-7 라움 3층 304호

용도: 연립주택

감정가: 194,000,000원

토지면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

건물면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "검바위역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 을구 5번 강제경매 (접수일자: 2026-03-13, 권리자: 주택도시보증공사)이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-07-28

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 위 임차인은 대항력이 없으며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 기타 권리 분석:

* 등기부상 을구 3번 주택임차권(정 )이 존재하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동, 기타 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 총 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 연립주택 및 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* "검바위역" 인근 지역으로, 역세권 가치 상승에 따른 잠재력이 있습니다.

* 주거지로서 안정적인 수요를 기반으로 하고 있어, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서인천고등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역(검바위역)을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지/휴식: 주변 공원 및 녹지 공간에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행하는 만큼, HUG 관련 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 이는 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 개발 계획: 검암1지구 단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 건축물 현황: 공부상 연립주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태 및 구조에 대한 현장 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 수도권정비계획법 등의 제한 사항이 있으니, 건축 및 개발 관련 인허가 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동의 연립주택으로, 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 거의 없어 명확한 권리 관계를 제공합니다.

* HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 점과 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 매각 진행 및 가격 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* HUG 채권자: 주택도시보증공사가 채권자인 만큼, 경매 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

* 입지 조건: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 194,000,000원

* 건물 전용면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매된 유사 면적(약 60~70㎡)의 다세대주택 거래 사례들을 분석한 결과, 거래 금액은 약 179,000,000원에서 183,000,000원 수준입니다.

* 이를 평당 가치로 환산하면 약 830만원에서 1000만원 내외로 추정됩니다.

* 본건의 면적(약 17.88평)을 고려할 때, 시세는 약 143,000,000원 ~ 178,800,000원 범위로 추정됩니다.

* HUG 채권액: 189,000,000원

* 종합 판단 및 추천 입찰가:

* 주변 시세와 감정가(194,000,000원) 및 HUG 채권액(189,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준이 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* HUG의 인수조건 변경 및 채권액 규모를 감안하여, 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 180,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 추천 입찰가는 185,000,000원 으로 제안합니다. 이는 시세 수준과 채권액을 고려한 보수적이면서도 경쟁력 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.