나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502046 [1] 인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 102동 2-5층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북서측 인근에 위치한 미앤느 제102동 제2-5층 제202호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 202호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.08.23) 외 벽 : 스톤코트 및 석재 마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

'도시형생활주택(단지형다세대)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측 약 8 m 도로, 북동측 약 3 m 보행자 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-0 8-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 제2-5층 제202호이나, 집합건축물대장(전유부)상 제2층 제202호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 상세

인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 102동 2-5층 202호

1.3. 건물 및 토지 정보

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 202호

* 사용승인일: 2020년 08월 23일

* 건물 외벽: 스톤코트 및 석재 마감

* 창호: 새시창

* 건물 이용상태: 도시형생활주택

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로 주거용 건부지

* 인접 도로상태: 북서측 약 8m 도로, 북동측 약 3m 보행자 도로와 접함

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 40.63㎡ (약 12.29평)

* 토지 지분: 40.635㎡ (약 12.29평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 67.59㎡ (약 20.45평) (전용면적)

* 건물 지분: 67.59㎡ (약 20.45평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502046 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502046) (을구 3번, 2024-08-08 접수)

* 등기부채권 총액: 215,000,000원

1.7. 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 제2-5층 제202호이나, 집합건축물대장(전유부)상 제2층 제202호임.

* 임대 관계는 미상임 (이해관계인 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부 근거로 작성)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도시계획시설: 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역(2025-05-20)

* 성장관리권역(2025-08-22)

* 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강성현)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-14

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부요약상 권리구분 을4, 소유권이전(매매) 후 주택임차권 설정.

* 강성현 임차인은 전입일자(2022-07-14)가 말소기준권리(2024-08-08)보다 늦으므로 대항력이 없음.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 있으며, 보증금 215,000,000원은 HUG에서 인수할 조건으로 변경되었음을 의미하는 것으로 보임.

* 주택임차권(강성현)은 말소 예정이나, 채권자가 HUG인 점을 감안할 때 HUG가 보증금을 인수하거나 임의로 처리할 가능성이 높음.

3.2. 권리 분석 요약

등기부 상 을구 4번 주택임차권(강성현)은 말소기준권리인 강제경매개시결정보다 늦게 설정되었으므로 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있어, HUG의 말소 동의로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소 기준 권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502046) (을구 3번, 2024-08-08 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건 소재지인 마전동은 주거지역이 발달한 곳으로, 아파트 단지와 빌라 등이 밀집해 있으며, 이와 연계된 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 본건 북서측 인근에 '마전고등학교'가 위치하고 있어 학생들을 대상으로 한 상권도 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 초등학교: 인천마전초등학교

* 중학교: 검단중학교, 원당중학교

* 고등학교: 마전고등학교

* 마트, 병원, 은행 등은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 학교

* 초등학교: 인천마전초등학교, 능내초등학교, 금곡초등학교

* 중학교: 검단중학교, 원당중학교

* 고등학교: 마전고등학교

5.3. 혐오시설

본건 주변 지역에 대해 확인된 혐오시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 주거 및 학군 지역으로 분석됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 제2-5층 제202호이나, 집합건축물대장(전유부)상 제2층 제202호로 기재된 차이가 존재합니다. 이는 현황 조사 및 실제 점유 관계 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 국내 거주자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

임차인이 주택도시보증공사(HUG)이며, 보증금 215,000,000원에 대해 HUG 인수조건 변경이 있다는 점은 HUG와의 협의 또는 HUG의 처리 방식에 따라 낙찰 후 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 다만, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

6.4. 기타 잠재 리스크

* 임대관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 상세 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수 조건: HUG 인수 조건 변경이라는 문구는 HUG의 권리 포기 또는 인수 여부에 따라 명도에 변수가 발생할 수 있음을 나타냅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 도시형생활주택으로, 감정가 207,000,000원 대비 최근 인근 시세가 높은 점을 감안할 때, 잠재적 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 특히 '용진그린빌'의 최근 매매 사례(2025년 준공, 68.31㎡, 398,000,000원)를 볼 때, 본건(67.59㎡, 2020년 준공)의 시세가 감정가를 크게 상회하는 것으로 보입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 공부와의 차이 및 HUG 관련 조건, 임대관계 미상 등의 부분은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현저히 높은 주변 시세: 최근 유사 면적, 유사 연식의 '용진그린빌' 매매가(398백만원) 대비 감정가(207백만원)가 낮아 시세차익 가능성이 높음.

* 양호한 입지 조건: 마전고등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준임.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소되는 권리가 많아 비교적 명확한 권리 분석이 가능함 (단, HUG 관련 부분 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 207,000,000원 대비 인근 실거래가(약 398,000,000원)가 높게 형성되어 있습니다. 권리상 인수되는 보증금은 0원이며, HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 변수를 고려하되, 시장 시세를 반영한 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.