나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502086 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 9층921호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2017.01.02.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층 921호로서 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측으로 노폭 약15미터 내외의 도로에 접하여 있으며, 남측 으로 수변공원이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구 역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20 22-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.2 6.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502086 (1) 사건번호의 본 물건은 인천광역시 서구 청라동 157-6번지 청라봄빌딩 9층 921호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 103,000,000원이며, 토지면적은 8.46㎡(약 2.56평)이고 건물면적은 24.86㎡(약 7.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건물은 2017년 1월 2일 사용승인된 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

이 물건의 전용면적은 약 21.83㎡ ~ 22.65㎡ (약 6.60평 ~ 6.85평) 수준입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 청라2동행정복지센터 북동측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 유사한 형태의 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

건물이 소재한 부지의 북측으로는 약 15미터 내외의 도로에 접해 있으며, 남측으로는 수변공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 18일 접수된 김포세무서장의 압류(갑11)입니다.

등기부상의 다른 권리들은 다음과 같으며, 모두 말소될 예정으로 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 을구 순위 3번: 주택임차권 (이철균, 110,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 갑8: 소유권이전 (고은애, 2021-12-07) - 말소 예정

* 갑11: 압류 (김포세무서장, 2023-10-18) - 말소 기준 권리

* 갑12: 가압류 (주택도시보증공사, 180,000,000원, 2023-10-20) - 말소 예정

* 갑13: 압류 (제주특별자치도, 2025-04-14) - 말소 예정

* 갑14: 압류 (서대전세무서장, 2025-05-28) - 말소 예정

* 갑15: 강제경매 (주택도시보증공사, 110,000,000원, 2026-03-16) - 말소 예정

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이철균)가 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 3월 27일로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청라동 일대는 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집하여 형성된 상권입니다.

청라2동행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 남측의 수변공원은 지역 주민 및 이용객들에게 휴식 공간을 제공합니다.

주변 상업시설과의 연계성 및 접근성이 양호하여 오피스텔로서의 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 청라2동행정복지센터, 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 용이하며, 차량 이용 시에도 원활한 교통망을 이용할 수 있습니다.

남측의 수변공원은 쾌적한 주거 및 업무 환경에 기여합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 주택용도로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있어, 계약 과정이나 입찰 후 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 290,000,000원의 등기부채권 총액이 존재하나, 전부 말소 예정으로 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

권리분석상 인수할 권리는 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

전반적으로 양호한 입지 조건을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

청라국제도시의 발전 가능성과 오피스텔 수요 증대.

쾌적한 자연환경(수변공원)과 생활 편의시설 접근성.

다양한 근린생활시설과의 연계성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 103,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2024년 8월 8,200만원, 2025년 2월 9,050만원, 2024년 9월 8,200만원에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으나, 인수 보증금이 없어 권리상의 부담은 없습니다.

HUG 인수조건 변경 등의 특이사항과 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 8,500만원에서 9,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.