나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502078 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 33층102동3302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,공동주택,업무시설및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장및 지하철역(산곡역) 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 40층(사용승인:2020.10.15) 건물내 제102동 제33층 제3302호로서, 외벽:몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호 마감.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,승강기설비,화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "공동주택,업무시설및 근린생활시설"등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측및 동측으로 광대로에 접해있으며, 남측및 서측으로 소로및 세로의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-05-22)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502078 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 33층102동3302호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.1㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.3. 건물 정보

건물면적: 56.89㎡ (약 17.21평)

건물지분: 56.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 제102동 제33층 제3302호

사용승인일: 2020년 10월 15일

건물명: 부평 아이파크

건물 용도: 업무시설(주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(산곡역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 정보

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권 보존(갑1) 후 소유권 이전(갑2)이 있었습니다. 이후 주택임차권(을1), 압류(갑9), 그리고 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑10)이 등기되었습니다. 이 중 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김예슬)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 02일

확정일자: 2022년 11월 02일

배당신고일자: 2024년 01월 02일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(인천지방법원 강제경매개시결정)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 산곡역 인근에 위치한 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권에 속해 있습니다. 오피스텔의 주된 수요층은 직장인 및 1인 가구로 예상되며, 산곡역 역세권이라는 지리적 이점은 상권의 안정성에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다. 인근에 대규모 단독주택 및 공동주택 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있어 낙찰 후 인수 조건에 변동이 있을 수 있으니, 계약 시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 제한 사항: 토지이용계획상 상대보호구역, 철도보호지구, 토지거래허가구역 등 다수의 지역지구가 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보: 비록 대항력은 없으나, 보증금액이 큰 임차인이 존재하였으므로, 임대차 관계 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 교통 편리성과 생활 환경이 양호한 편입니다. 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 지역지구 지정에 따른 잠재적 리스크는 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 산곡역 도보 이용 가능한 거리로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 시설 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (250,000,000원 ~ 267,000,000원) 및 감정가 (265,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점과 물건의 가치를 반영한 가격입니다. 단, 최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.