나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502060 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 소재하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제903호로서 (사용승인일 : 2016.03.09) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 토지를 "업무시설, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025.12.08), 방화지구(2022-06.13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-4-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26~ 2026.08.25)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 9층 903호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경502060(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물은 2016년 3월 9일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 14층 건물 중 9층에 위치합니다.

감정가는 204,000,000원입니다.

토지 면적은 12.27㎡(약 3.71평)이며, 건물 면적은 84.88㎡(약 25.68평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 특수물건정보로도 동일하게 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 13일 접수된 이갑희 근저당권(을1)으로 확인됩니다.

이 권리를 기준으로 하여, 해당 권리보다 후순위인 소유권이전(갑5, 박지우, 2022.03.02), 신탁등기말소(갑4, 이용주, 2022.02.09), 압류(갑6, 서울특별시, 2025.02.11), 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 2026.03.13) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김지원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고:

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유은형)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-09

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2024-03-04

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 대상

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 등기부등본 상 주택임차권(을2)도 말소되는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

석암초등학교 인근으로 주거 및 교육 관련 시설이 함께 자리하고 있습니다.

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월 9일: 187,000,000원 (전용면적 약 84.92㎡, 3층)

* 2025년 2월 10일: 188,000,000원 (전용면적 약 84.55㎡, 3층)

* 2025년 10월 14일: 195,000,000원 (전용면적 약 84.55㎡, 8층)

위 실거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 187,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 9층에 위치한 본건의 감정가 204,000,000원은 최근 거래 최고가보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로, 공부상 용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경 사항이 있음을 명시하고 있어, 낙찰 후 인수 조건이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등이 본건 토지를 취득할 경우, 토지거래계약 허가를 받아야 합니다. 해당 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에 매각이 진행된다면, 허가 절차를 고려해야 합니다. (단, 경매의 경우 일반적으로 허가구역 지정 여부가 낙찰에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 외국인 낙찰 시에는 절차가 필요합니다.)

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 퍼스트팰리스 오피스텔 경매 물건입니다.

비교적 최근에 건축(2016년)된 건물이며, 전용면적 84.88㎡로 넓은 편에 속합니다.

입지적으로 석암초등학교와 인접하고, 각종 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 실거주 또는 임대 수익용으로도 적합한 물건입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악되었으나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항으로 인해 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 오피스텔 시장: 주거용 및 업무용으로 활용 가능한 오피스텔로, 수요가 꾸준합니다.

* 우수한 입지조건: 인천 미추홀구의 주요 생활권 내에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 투자 기회: 최근 실거래가 수준 및 감정가를 비교했을 때, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 권리분석상 인수 부담이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

최근 실거래가 상한선: 195,000,000원

본건의 감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높게 책정된 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 관련 리스크 해소 정도와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 83% ~ 88% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.