나이스옥션 법원경매 인천 2026타경222 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 5층비523호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 국제업무지구역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 25층 건물 중 제5층 제비523호로서, 외벽 : 강화유리 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임. (사용승인일자 : 2022-06-28)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설(사무소), 판매시설, 문화 및 집회시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 45M, 북서측으로 노폭 약 40M, 남서측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m)(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경222 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 5층비523호

* 용도: 업무시설 (사무소)

* 감정가: 106000000원

* 토지면적: 4.62㎡ (1.4평)

* 건물면적: 21.30㎡ (6.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 사용승인일자: 2022-06-28

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 국제업무지구역이 소재함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 25층 건물 중 제5층 제비523호로서, 외벽 : 강화유리 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임. (사용승인일자 : 2022-06-28)

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m)(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

* 인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약 45M, 북서측으로 노폭 약 40M, 남서측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤*

* 보증금: 3500000원

* 차임: 350000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-22

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2022-07-15, 105,600,000원)

* 등기부채권 총액: 105600000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 상권 개요: 본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 시설: 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 소재함.

* 주요 업종: 업무시설(사무소), 판매시설, 문화 및 집회시설 부지 이용.

1.4. 생활정보

* 교통: 국제업무지구역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 공원 등 이용 가능.

* 주변 시설 (혐오시설 조사): 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 3,500,000원, 차임 350,000원의 임차인 윤*이 2021년 12월 22일 전입/사업자등록을 하였습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 따를 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 해당 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. (본 건 용도는 업무시설이나, 토지 전체에 대한 제한 사항으로 참고)

1.6. 종합 의견

인천 송도 국제업무지구역 내 신축급 소형 업무시설로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2022년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성은 본 건의 주요 고려사항입니다. 소형 면적으로 1인 창업 또는 소규모 사업체를 위한 사무실로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제업무지구의 미래 가치: 지속적인 개발과 국제적인 비즈니스 허브로서의 성장 잠재력 보유.

* 신축급 소형 업무시설의 희소성: 송도 내 역세권 중심의 소형 업무시설은 수요 대비 공급이 적을 수 있습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 국제업무지구역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

* 말소기준권리인 근저당권 채권 총액은 105,600,000원입니다.

* 임차인의 보증금 3,500,000원은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어, 일반적인 경매 낙찰 시 인수하는 보증금과는 다른 사항입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금을 직접 인수하는 비용으로 고려하지 않습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 80%~100% 사이에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 고려하여 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.