나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502055 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-26 라테라스 104동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천당하중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 완정역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2015.05.15 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물내 제104동 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등(추정) - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

2026타경502055 (1) 사건의 물건은 인천광역시 서구 당하동 1080-26 라테라스 104동 4층 402호에 위치한 도시형생활주택입니다. 해당 물건의 감정가는 193,000,000원입니다. 토지 면적은 32.91㎡ (약 9.95평)이며, 건물 전용면적은 56.23㎡ (약 17.01평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지거래허가구역 내에 위치하고 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 본 물건은 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중입니다. 건물은 2015년 5월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 경사지붕 지상 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 주변에는 인천당하중학교가 있습니다. 주변 지역은 대상 물건과 유사한 형태의 공동주택, 연립/다세대주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 구성된 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 인천2호선 완정역이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 세로장방형으로, 도시형생활주택 건물 부지로 이용 중입니다. 물건지 서측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구)에 속하며, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효).

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 10일자 남양주시의 압류(갑4)입니다. 해당 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 2022년 2월 28일자 김진여의 근저당권(을5, 70,000,000원)은 말소 처리되었습니다. 2026년 3월 13일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10, 180,000,000원)이 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김승완)가 보증금 180,000,000원에 임차 중인 것으로 나타나 있으나, 전입일자와 확정일자가 2021년 5월 6일이고 배당신고일자는 2023년 7월 7일입니다. 본 물건은 임차인의 대항력이 없는 상태입니다. 또한, 을구 순위 6번의 주택임차권 등기(김승완)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 당하동 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 학교와 함께 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다. 완정역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 이용이 편리할 것으로 보입니다. 다만, 물건지 자체는 주거용 건물로서 상업적 가치보다는 주거 편의성에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 인천당하중학교가 소재하고 있으며, 인천2호선 완정역이 도보 거리 내에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 기반시설 이용이 용이합니다. 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 지상 주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 주택용도를 취득하는 경우 허가를 받아야 하는 조건이 있습니다 (2026년 8월 25일까지 유효). 또한 HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며 인수할 보증금도 없어 매수인이 부담할 임차 관련 금전적 리스크는 없는 것으로 판단됩니다. 주변에 특별히 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동에 위치한 라테라스 104동 402호는 입지, 교통, 생활 편의성 면에서 양호한 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 비록 토지거래허가구역이라는 제한이 있으나, 이는 외국인 취득 시에만 해당되며, 임차인 관련 권리 부담이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 감정가 대비 시장 가격이 높을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(인천2호선 완정역)에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 최근 거래된 인근 유사 물건의 가격을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치가 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 3일, 인천 서구 당하동 1080-17 소재 멤버스힐, 31.548㎡, 133,000,000원 거래)를 분석한 결과, 해당 면적당 가격은 약 4,216,000원/㎡입니다. 이를 본 물건의 전용면적 56.23㎡에 적용하면 약 237,100,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가 193,000,000원 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.