나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502050 [1] 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '인천공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 아시아드경기장역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상 20층 건 내 제3층 제307호로서, (사용승인일 : 2018.01.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 지반 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 40미터 내외 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-09-22)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2026타경502050 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 309-2, 미우해드리움 101동 3층 307호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 249,000,000원

* 토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

* 토지지분: 22.139㎡ (약 6.70평)

* 건물면적: 64.45㎡ (약 19.49평) (전용면적)

* 건물지분: 64.452㎡ (약 19.49평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보:

* 건축연도: 2018년 01월 31일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 3층, 지상 20층 중 3층

* 집합건물 총 채권액: 508,440,426원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치하며, 주변에 인천공촌초등학교가 북서측 인근에 소재합니다. 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 인천2호선 아시아드경기장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 광주지방법원 2023카단53624 (갑8) 한국주택금융공사 가압류 (2023.07.25 접수)입니다.

* 소멸주의 원칙 적용: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 5번 순위의 주택임차권(이한솔)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 08일

* 배당신고일자: 2024년 04월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사 명의의 임차권등기로, 말소 예정이며 인수 보증금은 0원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 인근에 인천공촌초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 아시아드경기장역(인천2호선)을 통한 교통 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에 대한 혐오시설(유해시설 등)의 존재 여부를 확인하였으나, 해당 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천공촌초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 도로망도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (허가기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25). 다만, 해당 구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 대상이므로, 대한민국 국적의 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있으나, 임차권이 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 상회하지만, 강제경매 채권자가 주택도시보증공사이므로 경매 절차 진행에는 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 신축급 아파트(2018년 사용승인)로, 인천2호선 역세권에 자리 잡고 있어 교통이 편리하며 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 매수자의 국적에 따라 확인이 필요하나, 내국인 매수 시에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 인천2호선 아시아드경기장역 도보 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 연식의 아파트로 선호도가 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 분석상 안전합니다.

* 실거주 적합성: 초등학교가 인접해 있고 편의시설 이용이 편리하여 가족 단위 실거주에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가인 249,000,000원을 기준으로, 낙찰 희망자의 자금 계획 및 투자 전략에 따라 적정 입찰가를 산정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.