나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502045 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층711호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 공장이 주를 이루는 공업지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건내 제7층 제711호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.05.04일이며, 외벽: 몰탈위 페인트 및 강화유리 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 상하수도 및 위생설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502045 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층711호

건물명: JK루체스타 지식산업센터

건축일자: 2020년 5월 4일 사용승인 [cite: User provided, 2, 6]

규모: 지하 3층, 지상 11층

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 107,000,000원

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 지식산업센터 건물 내에 위치합니다 [cite: User provided, 6].

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 공장이 주를 이루는 공업지대로, 주위환경은 보통입니다 [cite: User provided].

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통입니다 [cite: User provided]. 건물 바로 앞에 남동대로가 위치하며, 제2경인고속도로 남동IC도 인근에 위치하여 수도권 접근성이 좋습니다. 제2경인고속도로를 통해 수도권제2순환 고속도로, 제1경인고속도로, 영동고속도로 등 고속도로 이용이 편리하며, 서울, 김포, 안양, 성남 등 수도권 접근성이 양호합니다.

주변 환경

본건이 속한 JK루체스타 지식산업센터는 남동공단 내에 위치하며, 주변에 공장이 주를 이루는 공업지대입니다 [cite: User provided, 6]. 이와 더불어 염골근린공원이 인접해 있어 쾌적한 업무 및 주거 환경을 제공합니다 [cite: 6, User provided].

1.2. 권리분석

권리 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 신탁등기 말소 (갑2, 갑4) 내역이 있습니다 [cite: User provided]. 또한, 주택임차권 (을1, 김현수)이 있으나, 이는 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: User provided, 5]. 말소기준 권리는 남동구의 압류 (갑5)이며, 이후 접수된 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사) 등은 모두 말소될 예정입니다 [cite: User provided].

임차인 현황

주택도시보증공사(김현수)가 임차인으로 등재되어 있습니다 [cite: User provided]. 보증금은 116,000,000원이며 차임은 0원입니다 [cite: User provided]. 전입일자는 2022년 7월 14일, 확정일자는 2022년 6월 24일입니다 [cite: User provided]. 본 임차인은 대항력이 없습니다 [cite: User provided]. HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라, 해당 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: User provided, 5].

말소기준 권리

말소기준 권리는 남동구의 압류 (갑5)입니다 [cite: User provided].

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [cite: User provided]. HUG(주택도시보증공사)가 임차권 말소에 동의하였으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다 [cite: User provided].

기타 권리사항

등기부등본상 신탁 등기 말소, 압류, 강제 경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다 [cite: User provided].

1.3. 상권분석

건물 용도

JK루체스타 지식산업센터는 지하 3층, 지상 11층 규모로, 근린생활시설, 업무시설, 산업시설, 오피스텔 등이 복합적으로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 7층에 위치한 오피스텔로 이용 중입니다 [cite: User provided].

주변 산업 단지 및 공업 시설

본건이 소재한 인천 남동구 남촌동 일대는 공장이 주를 이루는 공업지대로, 인천 남동공단에 속합니다 [cite: User provided, 6].

잠재적 임차 수요

남동공단 및 인근 산업단지에 종사하는 근로자 및 관련 기업체를 대상으로 한 오피스텔 및 지식산업센터의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근 편의시설

건물 내 1층에는 편의점, 카페, 은행 등이 입점해 있어 입주민들의 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, '염골근린공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다 [cite: 6, User provided].

교통망

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: User provided]. 제2경인고속도로 남동IC가 인근에 위치하여 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 관련 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다 [cite: User provided]. HUG가 채권자이자 임차인의 말소 동의 확약서를 제출한 점 등을 미루어 볼 때, HUG의 매각 과정 참여 여부 및 조건이 존재할 수 있습니다.

공업지대 내 위치

주로 공장과 산업시설이 밀집한 공업지대에 위치하므로, 쾌적성이나 주거 환경 측면에서 개인적인 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다 [cite: User provided].

혐오시설

주변 지역은 공업지대로, 현재 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다 [cite: Search results]. 다만, 산업 활동과 관련된 시설들이 주변에 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

물건의 장단점 요약

장점으로는 2020년 사용승인을 받은 신축 건물에 속하며, 교통 접근성이 양호하고 건물 내 및 인접한 편의시설과 공원으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 지식산업센터 단지 내 오피스텔로서 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다. 단점으로는 공업지대라는 지역적 특성이 있으며, HUG 관련 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 확인이 필요합니다 [cite: User provided].

현재 시장 상황 고려

최근 부동산 시장의 변동성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품으로 분석됩니다. 다만, 물건별 개별적인 특성과 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 가치 상승 요인

인천 남동공단이 스마트산단으로 선정됨에 따라 지역 발전 및 인프라 확충에 대한 기대감이 존재하며, 이는 향후 투자가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 지역 내 재생사업지구 및 복합구역 지정 등 개발 계획은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다 [cite: User provided].

지식산업센터 투자 매력

4차 산업혁명 시대를 맞아 관련 업종 유치 및 스마트산단 조성 계획 등은 지식산업센터 및 관련 시설에 대한 투자 매력을 증대시키고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 감정가는 1억 7백만원입니다 [cite: User provided]. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로 [cite: User provided], 감정가를 중심으로 주변 유사 물건의 시세, 예상 임대수익률, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금 제외

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이러한 부담은 없습니다 [cite: User provided].

추가 고려사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 파악하고, 이로 인한 매각 조건의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 최종 입찰가는 이러한 모든 요소를 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.