나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502035 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-119 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임

교통상황

인근 도로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502035 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-119 1동 4층401호

용도: 다세대주택

건축년도: 2010년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 35.27㎡ (약 10.67평)

건물면적: 74.56㎡ (약 22.55평)

전용면적/공급면적: 본건은 집합건물로 건물면적 74.56㎡(약 22.55평)이 해당 면적입니다.

1.4. 가격정보

감정가: 187,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동류형의 다세대주택과 단독주택이 주로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

인근 도로를 경유하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502035)으로, 접수일자 2026년 03월 13일입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권등기가 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-08-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2010-02-26

* 공유자전원지분전부이전: 2010-04-02

* 소유권이전: 2021-04-19 (최옥자)

* 주택임차권: 2023-01-12 (김영자, 215,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전: 2021-10-19 (김영자)

* 강제경매: 2026-03-13 (주택도시보증공사, 215,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 215,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 대형 상업시설보다는 인근 편의시설 및 소규모 상가가 발달된 지역입니다.

4.2. 시장 동향

주변 시세 및 거래 현황을 종합적으로 고려할 때, 본건 지역은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"인천동부초등학교"가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

건물 내 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 상태를 파악할 수 없습니다. 이는 추후 명도 또는 수리 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경은 경매 절차 또는 인수 후 절차에 있어 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

6.3. 토지이용계획

상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 정보

주변 지도 및 정보 분석 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 약 0.3km 거리에 만수119안전센터(소방서)가 소재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 인천동부초등학교 인근의 주거지대에 속해 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 감정가는 1억 8천 7백만원입니다. 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로, 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 동부초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 신축이 아닌 점과 내부 미확인 상태를 감안하여 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 유사한 조건(다세대주택, 1991년식, 만수동)의 거래가는 면적 36.51㎡에 9,300만원으로, 제곱미터당 약 254.72만원 수준입니다. 본건 건물 면적 74.56㎡에 이 가격을 단순 대입하면 약 1억 9천만원 수준의 시세가 산출됩니다. 이는 감정가(1억 8,700만원)와 유사한 수준입니다.

건축년도(2010년)를 고려하면 시세는 더 높게 평가될 수 있으나, 내부 미확인으로 인한 불확실성과 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 약 95% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.