나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502048 [1] 인천광역시 부평구 부평동 482-2 우리드란 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 굴다리오거리 동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 부평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 705호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동482-2,부평동482-3,부평동482-9,부평동482-10공히 일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502048 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 482-2 우리드란 7층705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 11.16㎡ (약 3.37평)

* 토지지분: 11.16㎡ (약 3.37평)

* 건물면적: 83.94㎡ (약 25.39평)

* 건물지분: 83.94㎡ (약 25.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 705호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 312,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-26

* 확정일자: 2022-07-12

* 대항력: 없음

* 권리관계:

* 등기부상 을구 3번 주택임차권(주택도시보증공사, 312,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 권리들은 모두 말소 예정이거나 말소되었음을 확인할 수 있으며, 말소기준권리는 서울남부지방법원 2023.05.01. 접수된 국민은행의 가압류(갑7)입니다.

* 총 등기부채권액은 423,225,522원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스 정류장 및 부평역이 소재하여 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 9일 거래: 73.01㎡, 185,000,000원 (약 253만원/㎡)

* 2026년 2월 27일 거래: 79.12㎡, 195,000,000원 (약 246만원/㎡)

* 2026년 1월 31일 거래: 73.01㎡, 200,000,000원 (약 274만원/㎡)

* 시세 추정: 본건의 전용면적 83.94㎡(약 25.39평)를 기준으로 최근 매매 사례의 평당 가격(평균 약 258만원/㎡)을 적용할 경우, 약 216,530,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정평가액은 287,000,000원으로 시세와 차이가 존재합니다. HUG 인수조건 변경 사항은 이러한 시세 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 교통: 부평역이 인근에 소재하여 접근성이 우수합니다.

* 건축 연도: 2016년 준공된 건물입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 허가구역 지정기간 만료 시점이 임박하여 향후 토지 이용 및 거래에 변동 가능성이 있습니다.

* 권리 복잡성: 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하였으나, 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 복잡한 권리관계의 해소 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(287,000,000원)과 최근 실거래가(약 185,000,000원 ~ 200,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 결정 및 추가적인 가격 조정 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 부평역 인근의 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 현재 오피스텔로 정상 이용 중입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 임차인 관련 문제가 모두 해결되어 인수 부담이 없는 상태입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 격차가 존재하며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 입지: 부평역 인근의 역세권 오피스텔로, 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역에 위치합니다.

* 권리: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 수익성: 정상적인 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 개입은 채무 관계를 정리하고 안정적인 매각 절차를 진행하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 287,000,000원이나, 최근 실거래가는 185,000,000원에서 200,000,000원 수준입니다. 전용면적 83.94㎡ 기준으로 최근 시세 적용 시 약 216,530,000원 내외로 추정됩니다. HUG 인수조건 변경 및 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황과 경쟁 입찰 상황을 감안하여 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 대비 110~120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 240,000,000원 (24,000만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.