나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502042 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1150-6 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '길병원사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 인천지방법원 2026타경502042 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1150-6 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '길병원사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 김 임차인이 거주 중입니다.

임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 9월 23일

대항력: 있음

주의: 김 임차인은 대항력이 있어, 보증금 130,000,000원의 인수 가능성이 있습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2026년 3월 12일 접수된 강제경매(갑8)입니다. 등기부상의 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

'길병원사거리' 인근 지역으로, 병원, 각종 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

4.2. 활용 가능성

주거지역과 상업지역이 혼재된 입지로, 배후 주거 수요와 더불어 상업시설 이용객 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

길병원사거리 인근에 위치하여 대규모 병원, 각종 은행, 쇼핑시설, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호하여 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력이 있어, 경락받을 경우 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 인수 비용에 상당한 영향을 미치므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 내에 외국인이 취득할 경우 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

주변 유사 건물들의 건축 연도를 고려할 때, 본 건물 역시 비교적 오래된 건물일 가능성이 있어 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구의 중심 상권인 길병원사거리 인근에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정평가액 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 시청 및 길병원 등 주요 공공 및 의료 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 약 4,500만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 135,000,000원 대비 시장 가격이 상당히 낮게 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

본 건의 건물 면적 42.14㎡ (약 12.75평)을 기준으로, 최근 최고가 매매 사례(49.82㎡, 8,500만원)의 평당 가격(약 171만원/㎡)을 적용하여 보수적으로 산정할 경우, 약 7,200만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 여부에 따라 실제 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 보증금의 배당 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

본 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금이 없다면 총 투자 비용은 약 7,200만원이 될 것입니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 총 비용은 약 20,200만원이 되어 감정가를 상회하므로 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 여부에 따라 최종 결정해야 하며, 신중한 분석을 바탕으로 72,000,000원 을 기준으로 검토하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.