나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502053 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-13 로뎀레뷰 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물 내 8층 801호로서, (사용승인일 : 2011.11.18) 외 벽 : 스톤코트, 치장벽돌 및 석재 붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지를 '공동주택 및 2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026. 8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502053 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-13 로뎀레뷰 8층801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 11.39㎡ (약 3.44평)

토지지분: 11.391㎡

건물면적: 49.82㎡ (약 15.07평)

건물지분: 49.82㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트, 평슬라브 지붕)

총 층수: 10층

해당 층수: 8층

사용승인일: 2011년 11월 18일

호수: 801호

주요 용도: 공동주택, 2종근린생활시설

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건 건물은 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설 정보

* 부흥초등학교가 서측 인근에 위치합니다.

* 다수의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 국토이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 외곽순환도로, 경인고속도로 등 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원 2026타경502053호 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 갑구 5번 순위의 압류(부평구)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 현황상 주택도시보증공사(우창희)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 을구 3번 순위의 주택임차권 등기(우창희, 보증금 220,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리입니다.

따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기 내역이 확인되며, 모두 말소 대상입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 형성되어 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택의 매매가는 18,800만원에서 28,400만원 사이를 형성하고 있습니다.

특히, 2015년에 건축된 49.26㎡ 면적의 주택이 28,400만원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 잠재적 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 200,000,000원으로, 유사 물건의 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

건물 준공 연도(2011년)를 감안하면, 최근 거래된 신축 건물보다는 낮은 가격대를 형성할 수 있으나, 입지와 면적을 고려할 때 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 편의시설

* 인천광역시 부평구 부평동 소재로, 지역 내 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 인근에 다수의 공동주택, 상업시설, 업무시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 부흥초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

교통 및 접근성

* 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

* 본 물건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 해당 물건의 인수에 관여했거나, 인수 조건에 변경이 있음을 시사합니다. 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차권 관련 사항

* 선순위임차권이 존재하나, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 미반환으로 인한 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 따라서 외국인 등 특정 주체는 주택용도 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (다만, 경매 시점 및 낙찰자의 자격에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.)

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상

* 물건 명세서상 임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 이는 명확한 임대차 관계가 확인되지 않았음을 의미하며, 실제 공실 또는 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다. (단, 위에서 분석된 HUG 관련 임차권은 소멸 예정입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 2011년에 준공된 건물로, 8층에 위치하여 채광 및 조망 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가치 있는 입지: 부평구의 중심 상업/주거 지역으로, 지역 내 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 수익 실현 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 향후 임대 또는 매매 가치 상승 기대: 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

유사 물건 최고 실거래가 (49.26㎡ 기준): 284,000,000원 (2015년식 건물)

본 물건 (49.82㎡ 기준) 시세 추정가: 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원 (동일 연식 및 조건 가정 시)

본 물건의 감정가는 200,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 잠재 가치가 높게 평가됩니다.

건축 연도(2011년)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으나, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, HUG 인수 조건 변경에 따른 유동성 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰이 가능합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여,

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

본 범위 내에서 입찰 참여를 고려해볼 수 있으며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁 정도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.