나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502058 [1] 인천광역시 서구 검암동 527-11 뉴월드빌4차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남측 인근의 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502058 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 527-11 뉴월드빌4차 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

건물면적: 58.32㎡ (약 17.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

*집합건물 등기부 요약

- 등기부상 소유권 보존, 이전, 공유자 이전, 소유권 이전 이력이 있습니다.

- 말소기준권리: 갑5 (2022-05-27 접수, 가압류, 채권자 경북, 15,694,363원)

- 을7 (2023-08-03 접수, 주택임차권, 권리자 김선민, 174,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 현황 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

- HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 사건과 연관이 있는 것으로 보입니다. HUG가 채권자이면서 임차인의 보증금을 인수하는 조건으로 경매가 진행될 수 있습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출 시)

1.4. 상권 및 생활정보

*건물 구조 및 이용 상태

- 철근콘크리트구조 기타 지붕 4층 건물 중 제3층 제302호입니다.

- 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시 창호입니다.

- 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으며, 토지는 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

*설비내역

- 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

*주변 건물 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

- 2026년 1월 7일 거래된 '풀하우스101동' (636-12번지)은 30.72㎡ 면적에 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 303만원)

- 2026년 1월 5일 거래된 '몽베르타운하우스2차' (645-5번지)는 72.87㎡ 면적에 183,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 251만원)

- 2026년 1월 9일 거래된 '뉴베스트(616-1)' (616-1번지)는 62.67㎡ 면적에 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 286만원)

본건 건물 면적은 58.32㎡ (약 17.64평)이며, 감정가는 179,000,000원입니다. 특히, 62.67㎡ 면적의 '뉴베스트(616-1)'가 179,000,000원에 거래된 사례는 본건의 감정가와 유사하여 시장 가격을 가늠하는 데 중요한 참고가 됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

*토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용되며, 내국인에게는 해당 사항이 없습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

*HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 사항이 존재하며, HUG가 채권자인 점을 고려할 때 경매 절차 및 인수 조건에 변동 가능성이 있습니다.

*선순위임차권: 등기부 상 주택임차권(을7)이 존재하나, '대항력 없음' 및 '말소: 말소' 표기는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 물건명세서상의 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

*토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.6. 주변 시설 및 혐오시설

*위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남측 인근의 주거지대에 위치합니다.

*교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

*주변 시설: 인근에 검암중학교가 있으며, 주거지대이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

*혐오시설: 검색 결과, 인천 서구 지역에는 소각장, 열분해 시설, 수도권매립지 등 환경 및 혐오 시설에 대한 주민 반발 사례가 다수 확인되었습니다. 그러나 본건 소재지(검암동 527-11)와 직접적으로 인접하거나 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 환경 시설 논의 지역에 포함될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설(검암중학교)과 주거지역이 인접하여 생활 환경이 양호한 편입니다. 교통 편의성도 보통 수준입니다. 등기부상 임차권이 존재하나 대항력이 없고 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점은 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

*안정적인 주거 환경: 검암중학교 인근 주거지대로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

*무권리 인수 가능성: 대항력 없는 임차인으로 인해 인수 보증금이 없을 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

*합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 거래 사례와 유사한 감정가로, 시세 반영이 적절한 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원이며, 유사한 면적과 거래 시점을 고려할 때 '뉴베스트(616-1)'의 62.67㎡ 면적 건물이 179,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하면, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 161,100,000원(감정가의 90%)에서 179,000,000원 사이로 산정해볼 수 있습니다. 시세 및 권리 관계를 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

물론, 실제 경매에서는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.