나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60650 [1] 경기도 파주시 당하동 87-2 빌라드엘르 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "경의중앙선 금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 관공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물내 지상2층 제201호로서, 외벽: 드라이비트 및 석재타일붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60650 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 당하동 87-2 빌라드엘르 1동 4층 401호

1.3. 건물 정보

* 건축물명: 빌라드엘르 1동

* 준공연도: 2022년

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총층수: 4층 중 4층

* 전유면적: 71.46㎡ (약 21.62평)

* 건물총면적: 657.44㎡

* 건축면적: 230.855㎡

* 용도: 다세대주택

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 88.81㎡ (약 26.86평)

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지

* 도로접합: 제반 차량 출입이 가능한 포장도로 접합

1.5. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 473,000,000원 (4억 7천 3백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.6. 토지거래허가구역 정보

* 지정기간: 2025년 8월 26일까지 (사용자 제공 정보 기준)

* 대상: 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 허가 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경의중앙선 금촌역 남동측 인근에 위치

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 관공시설 등이 혼재하는 지역

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 주변에 유흥업소(룸싸롱, 휴게텔 등)가 다수 확인되었으나, 혐오시설로 분류되는 폐기물처리시설이나 기타 유해시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을4, 근저당권 (경서농업협동조합), 2024년 7월 9일 접수, 채권최고액 403,200,000원.

* 이후 등기된 권리 (서울경서농업협동조합 임의경매, 서울보증보험주식회사 가압류)는 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 494,620,270원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김영욱은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 상황은 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 경기도 파주시 금촌동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 관공시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 경의중앙선 금촌역 역세권으로, 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

4.2. 주변 시세

* 본건과 동일 단지 혹은 유사한 건물인 '델라르떼'(파주시 당하동 257-4, 2022년 준공)에서 2026년 3월 및 6월에 33,000만원(3억 3천만원)으로 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래는 면적 68.17㎡ ~ 71.72㎡, 1~3층에 해당하는 것으로 나타납니다.

* 본건은 건물면적 71.46㎡ (약 21.62평)으로, 최근 거래된 유사 물건의 면적과 유사하거나 약간 더 넓습니다.

* 건축연도가 2022년으로 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물은 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 소화 설비, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 용도의 건물이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 경의중앙선 금촌역을 이용할 수 있으며, 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일까지입니다. 다세대주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 전매 시 절차 및 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

* 임차인 김영욱 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 그러나 실제 점유 및 대항력 유무, 미기재된 보증금/차임 등이 존재할 가능성이 있어 추가적인 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 시세 변동 가능성

* 감정가 473,000,000원 대비 최근 유사 물건 거래가 330,000,000원 수준으로, 시세 하락이 관찰됩니다. 입찰 시점의 정확한 시가 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 빌라로, 경기도 파주시 금촌역 인근에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 건물 상태가 양호하고 편의 시설도 갖추고 있으나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 하락한 경향을 보이며, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이라 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 하자 보수 등 초기 관리 부담이 적습니다.

* 경의중앙선 금촌역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 신축 건물에 대한 수요 증가 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 473,000,000원

* 최근 유사 물건 시세: 330,000,000원 (면적 68.17~71.72㎡, 1~3층 기준)

* 본건은 건물면적 71.46㎡, 4층에 위치하며 2022년 준공된 신축 건물입니다.

* 토지거래허가구역임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 시세 3.3억원과 감정가 4.73억원의 괴리, 신축 연식, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 최근 시세 수준에서, 공격적으로는 감정가의 80% 선까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 350,000,000원 (3억 5천만원)

* 적정 예상 입찰가: 370,000,000원 ~ 390,000,000원 (3억 7천만원 ~ 3억 9천만원)

* 고려사항: 입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 및 실제 임차인 현황 파악, 주변 시세 변동 추이 확인, 토지거래허가 절차에 대한 사전 문의를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.