나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60660 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 4층426호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며 , 주위는 아파트단지, 주상용 건물, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 '탄현역' 및 노선버스정류장이 소재하 는 등 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제426호로서, (사용승인일: 2018.08.08.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m, 남측으로 약 12m, 북측 및 동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-02-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지 역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트) 로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1번지, 탄현 헤센스마트 4층 426호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경60660 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 96,700,000원입니다.

토지 면적은 6.06㎡ (약 1.83평)이며, 건물 면적은 24.36㎡ (약 7.37평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 4층에 위치하며, 2018년 8월 8일에 사용승인이 완료되었습니다. 해당 건물은 총 10층 규모이며, 총 252세대로 구성되어 있습니다.

등기부상으로는 신탁등기 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상용 건물, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통 환경으로는 차량의 진입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

본건은 서측으로 약 15m, 남측으로 약 12m, 북측 및 동측으로는 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계상 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 것입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 조유빈 (조 )

* 임대차 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 10월 11일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

말소기준권리는 고양세무서장 압류(2024년 12월 26일)이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소 예정인 권리로는 고양세무서장 압류, 고양시 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 있습니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 110,000,000원을 별도로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔과 더불어 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 어우러져 있는 복합 상권입니다. 이는 안정적인 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 환경을 제공합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 오피스텔 밀집 지역의 특성상 주거 목적 외에 소규모 상업 시설과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 활동이 가능한 일반적인 도심 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 본건은 경의중앙선 '탄현역'을 이용할 수 있어 수도권 접근성이 양호하며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설로는 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업 지구를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육 환경으로는 '상탄초등학교'가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육적인 측면에서 고려해 볼 만한 요소입니다. 또한 주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 실거래가보다 높은 수준이어서, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자는 상당한 금전적 손실을 감수해야 합니다.

또한, 본건 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상이 취득할 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (다만, 오피스텔 경매 절차에서의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

부동산 시장의 전반적인 변동성과 더불어 해당 지역의 개별적인 시세 변화 가능성 또한 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 탄현역 인근에 위치하며 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 입지 및 교통, 생활 편의성 측면에서는 기본적인 여건이 양호하다고 볼 수 있습니다.

그러나 등기부상 명확히 확인되는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 금액은 최근 시장 시세보다 높게 형성되어 있어, 수익성 확보는 매우 어려운 상황입니다. 투자 관점에서 접근 시, 원금 손실 가능성이 매우 높으므로 극도의 신중한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 경의중앙선 '탄현역'을 도보 또는 단거리로 이용 가능한 입지입니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공된 비교적 최신식 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 복합 지역: 주거, 상업, 교육 시설이 공존하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(전용면적 22.27㎡)의 오피스텔 실거래가는 약 65,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금:

대항력 있는 임차인 조유빈 씨의 보증금은 110,000,000원이며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

예상 입찰가 산정:

낙찰자가 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'입니다. 현 시세인 65,000,000원으로 낙찰받는다 하더라도, 총 부담액은 65,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 175,000,000원이 됩니다. 이는 현재 파악된 시장 가치(65,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 상당한 투자 손실이 예상됩니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 이론적인 예상 입찰가는 '현재 시장 가치 - 인수 보증금'으로 계산할 수 있습니다.

65,000,000원 (현 시세) - 110,000,000원 (인수 보증금) = -45,000,000원

산정된 예상 입찰가가 마이너스가 나오는 것은, 해당 물건의 시장 가치보다 인수해야 할 채무(임차인 보증금)가 훨씬 더 크다는 것을 의미합니다. 따라서 본 물건은 수익을 기대하고 입찰에 참여하기는 매우 어려운 상황이며, 투자자에게는 상당한 위험을 수반합니다.

보수적인 관점에서, 본 물건의 낙찰가는 현 시세(65,000,000원)보다 현저히 낮은 수준으로 결정되어야 합니다. 인수하는 보증금(110,000,000원)을 고려할 때, 수익을 기대하기 어렵기 때문에 매우 낮은 가격으로 접근하거나, 경우에 따라서는 유찰될 가능성도 높습니다.

* 핵심 요약:

* 현 시세: 약 65,000,000원

* 인수 보증금: 110,000,000원

* 매수인의 총 부담 예상액 (현 시세로 낙찰 시): 175,000,000원 (시세 대비 약 109,000,000원 손실 예상)

* 예상 입찰가: 인수 보증금으로 인한 마이너스 가치 발생으로 인해, 수익을 고려한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근 시, 현 시세(65,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로, 혹은 인수 리스크를 상쇄할 수 있는 수준으로 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.