나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60639 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선「파주역」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '파주역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

기호'가' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'나' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'다' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제106호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'라' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

기호'가, 나' : 공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호'다, 라' : 공부 및 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기호'가, 나' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 기호'다, 라' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호'가' 및 '나' 옥상에 공부 및 건축물 현황도면과 달리 증축된 제시외건물(㉠, ㉡ : 다락 등, 각각 약 15.6㎡)이 소재하고 있어 경매 입찰 및 업무진행 시 참고하시기 바랍니다. 기호'다'(106호)의 경우 인접한 105호와 벽체 구분없이 사용 중인 것으로 조사되었으나, 평가목적 등을 고려하여 정상평가하였으니 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 옥상에 공부 및 현황도면과 달리 증축된 제시외 건물(다락 15.6㎡) 소재
3. 공실 이며 호실표시 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60639 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 2층206호

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

토지면적: 68.11㎡ (약 20.60평)

건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물 제시외면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 더스페이스주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리에 소재하며, 경의중앙선 파주역에서 남동측으로 인근한 지역에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 파주역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 일반산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 백지온 (2019-06-18)

* 가압류: 더스페이스 (2020-05-06, 금643,867,613원) - 말소기준권리

* 강제경매: 더스페이스주식회사 (2026-03-12, 금735,404,259원) - 사건번호 2026타경60639

* 가압류변경: (2026-06-16, 금503,947,422원)

* 말소기준권리: 2020년 5월 6일에 접수된 더스페이스의 가압류가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 또한 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (물건명세서 상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임차인 정보가 미상이며, 보증금 및 차임 등 금액이 확인되지 않아 잠재적인 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 지역은 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 상권 특성: 파주역 인근에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 이용 현황: 본건은 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 현재 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 파주역을 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (단, 대형 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.)

* 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 옥상에 공부 및 현황도면과 달리 증축된 제시외 건물(다락, 약 15.6㎡)이 존재합니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 이행강제금 부과 또는 철거 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. (단, 감정평가 시 포함되어 평가되었을 가능성이 있습니다.)

* 호실 표시 없음: 본건은 현재 공실 상태이며 호실 표시가 없어 정확한 호수 확인 및 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 인접 호실과의 경계 문제: 106호의 경우, 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 사용상의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 군사시설 보호구역, 일반산업단지, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 643,867,613원으로, 감정가(239,000,000원) 대비 채무 규모가 매우 큰 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 파주역과 인접하여 교통이 편리한 입지를 가지고 있습니다. 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 공실 상태이며, 등기부상 채무 총액이 상당하나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 옥상 증축된 제시외 건물, 호실 표시 없음, 인접 호실과의 경계 문제 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 입지 조건은 양호하나, 해당 지역의 개발 여건 및 유사 부동산의 시세 변동 추이를 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주역 인근 역세권 입지로서 잠재적 가치 보유.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 확보가 용이함.

* 공동주택으로서의 주거용 활용 및 소형 근린생활시설로의 전환 가능성.

* 감정가 및 시세 대비 투자 기회 고려.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 건물(2022년 건축)의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 평당 가격은 약 1,140만원에서 1,460만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적은 약 19.47평이며, 제시외 다락 면적 약 4.72평을 포함하면 총 실사용 면적은 약 24.19평으로 볼 수 있습니다.

이러한 평당 가격을 적용하여 환산할 경우, 약 2억 7천만원에서 3억 5천만원 이상의 시세가 추정될 수 있습니다.

그러나 본건은 2019년 사용승인된 건물로 주변 신축 건물과 연식 차이가 있으며, 제시외 건물 존재, 공실, 호실 표시 없음 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 239,000,000원 대비 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 검토해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 205,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석의 세부 사항, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.