나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60686 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 740-4 엘타운 씨2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원' 북서측 인근에 위치 하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 대형병원 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구 역(전방지역:25km)(보호), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60686 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 740-4 엘타운 씨2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 51.37㎡ (약 15.54평)

건물 면적: 54.83㎡ (약 16.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 대형병원이 혼재하는 일반 주거지대입니다.

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로는 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60686) - 주택도시보증공사 (2026.03.17 접수)

* 임차인 현황

* 임차인: 권영문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-05

대항력: 있음

참고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이문정

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-10

확정일자: 2020-09-15

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

참고: 대항력이 없으므로 원칙적으로 배당을 통해 보증금 전액 변제를 받는 것이 일반적입니다.

등기부 요약

* 을5: 주택임차권 (권리자: 이문정, 금액: 250,000,000원, 말소 예정)

* 갑4: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 238,930,559원, 말소기준권리)

인수되는 보증금 합계: 0원

특이사항

대항력 있는 임차인(권영문)이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출이 있습니다.

2026년 5월 21일, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트단지, 대형병원이 혼재된 일반 주거 지역입니다.

주변에 생활 편의시설은 갖춰져 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능 (교통 상황 보통)

* 편의시설: 동국대학교 일산한방병원 등 의료시설 근접, 주변 마트, 학교 등 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상.

* 주변 시설: 지도상 검색 결과, 유해 시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(권영문)의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 제출된 확약서 내용은 매수인에게 유리하나, 권영문 임차인과의 실제 계약 내용 및 HUG 관련 구체적인 조건 변경 사항에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 270,000,000원입니다.

주변 시세 및 건물의 연식 등을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 권영문의 존재가 가장 큰 리스크 요인이나, 보증금 0원 및 HUG 관련 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 권영문의 실제 계약 관계와 HUG 인수 조건 변경의 상세 내용을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일산동구 식사동의 주거지 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

* HUG 보증 및 임차인 확약서 제출로 매수인의 부담 경감 가능성.

* 시장 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

* 다양한 토지 이용 규제 확인 및 사업 가능성 검토 필요.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 16~21평)의 거래가는 16,700만원에서 22,000만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 270,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인 권영문의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 특수 사항을 종합적으로 고려할 때, 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 임차보증금은 0원으로 예상되지만, 권영문 임차인 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

시장 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

(단, 입찰 전 권영문 임차인 관련 사항 및 HUG 관련 모든 조건을 최종적으로 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.