나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60611 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 727-1 일산쌍용플래티넘오피스텔 10층1030호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 중심상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) - 철근콘크리트구조 15층 중 10층건으로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호, 기호(2) - 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 10층건으로서, 외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

기호1,2 공히 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1,2: 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2 공히 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호1: 본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접합니다. 기호2: 본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호2: 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60611 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 727-1 일산쌍용플래티넘오피스텔 10층1030호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

* 토지지분: 5.399㎡ (약 1.63평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

* 건물지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 중심상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3.건물구조 및 이용상태

* 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 10층이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 4.설비내역

* 본건에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

1.1. 5.토지 및 도로상태

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접합니다. (기호1 기준)

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2.말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 11월 4일에 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당 (권리금액 48,000,000원) 입니다.

1.2. 3.등기부 요약 및 채권 총액

* 등기부등본 상의 권리들은 소유권 이전, 근저당, 강제경매, 가압류 등으로 구성되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 80,770,758원 입니다.

1.2. 4.임차인 분석

* 임차인: 이O욱

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-08

* 확정일자: 2024-07-08

* 배당신고일자: 2026-03-31

* 대항력: 없음

* 권리분석상 임차인 이O욱은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 선순위 권리보다 늦은 전입일 등으로 인해 대항력 요건을 충족하지 못했기 때문일 수 있습니다. 따라서 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

* 본건이 위치한 일산동구 장항동 727-1번지 일대는 "일산동부경찰서" 서측 인근의 중심상업지대로, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 2.유사 물건 거래 사례

* 최근 오피스텔 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 1월: 34.38㎡ (약 10.40평) 전용면적, 8층, 90,000,000원 (평당 약 865만원)

* 2025년 12월: 42.68㎡ (약 12.91평) 전용면적, 10층, 127,000,000원 (평당 약 984만원)

* 2025년 12월: 39.93㎡ (약 12.08평) 전용면적, 15층, 130,000,000원 (평당 약 1076만원)

1.4. 생활정보

* 본건은 일산동부경찰서 인근의 중심상업지역에 위치하여 각종 편의시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입이 편리한 위치에 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 오피스텔이 밀집한 지역이므로 공실 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 상권 변화: 지역 개발 계획이나 상권 변화 추이를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 허가가 필요할 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 고양시 일산동구 중심상업지역 내에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 건물은 15층 중 10층에 위치하여 쾌적한 주거 또는 업무 환경을 제공할 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담은 없습니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산의 핵심 상업지구에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 경매 후 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실소유자 및 투자자 모두에게 매력적인 소형 면적입니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래 가격은 평당 약 865만원에서 1076만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적 29.54㎡ (약 8.94평)을 기준으로 계산 시, 시장가 예상 범위는 약 77,340,000원에서 96,240,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 98,000,000원으로, 이는 최근 고층 거래 사례의 평당가로 환산했을 때와 유사한 수준입니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준인 약 83,300,000원에서, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 감정가 수준인 98,000,000원까지 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 분석, 현장 조사 결과, 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 87,000,000원 을 기준으로 입찰을 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.