나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70349 [1] 경기도 의정부시 의정부동 98-4 공간라움 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 <경의초등학교> 서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제18층 제1803호로서 (사용승인일 : 2018. 07.09) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.(공부및도면상 1개호이나 현황 2개호로 현관이 구분되어 있어, 후첨 내부구조도 참고바람)

설비내역

위생설비, 급수배수설비, 승강기, 난방설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 정방형으로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 18m내외 남서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭8m~10m)(소로2-34호선)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(소로2-81호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대호보구역, 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

귀제시목록과 건축물대장 도면상 본건은 제1803호 1개호이나, 현황 출입구는 제1803호 및 제1805호로 2개호로 표시됨.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : _

물건 비고

공부상 제1803호이나 현황 출입구는 제1803호 및 제1805호 2개호로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 98-4 공간라움 18층 1803호 (새 주소: 경기도 의정부시 태평로 12)

1.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 건물 중 18층에 위치한 아파트입니다. 사용승인일은 2018년 7월 9일입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.31㎡ (약 2.51평) (토지 지분: 8.3082㎡)

건물 면적 (전용 면적): 66.69㎡ (약 20.18평)

건물 면적 (분양 면적 추정): 약 70.54㎡ (약 21.34평) - 전체 건물 면적 대비 총 세대수(68세대)로 산출한 추정치입니다.

1.4. 감정가

240,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70349 (1)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 인근에 경의초등학교가 있고, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (2022카단106685) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

을1 순위 주택임차권 (이정순): 보증금 245,000,000원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-05-03. 이 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않으며 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 245,000,000원

(참고: 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용이 있으나, 등기부등본 상 이정순 임차인의 보증금 245,000,000원이 인수되는 것으로 명확히 확인됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: G *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-24

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: A *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-28

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2021-05-03

대항력: 있음

비고: 매각으로 인수되는 권리이며, 보증금 245,000,000원을 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보에 유리합니다. 경의초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 이용이 편리하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 경의초등학교가 도보 거리에 위치합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상과 현황의 호실 불일치: 공부상에는 1803호 1개이나, 현황은 1803호와 1805호 두 개의 출입구가 있습니다. 이는 실제 이용 면적, 내부 구조, 향후 명도 및 수리 시 문제 발생 가능성이 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 이정순 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 245,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰 참여 시 가장 중요하게 고려해야 할 재무적 부담입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연차의 아파트로 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 그러나 공부상 현황과 다른 호실 표시, 그리고 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 도심 입지: 상업지역 내 위치하여 편의시설 이용 및 직주근접성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 및 버스 접근성이 좋아 교통이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 현황과 공부상의 호실 불일치 문제를 해결하고, 시장 가격 대비 합리적인 조건으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

인수되는 임차인 이정순 씨의 보증금: 245,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가를 초과하는 특수한 상황입니다. 따라서 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못하면 투자 가치가 낮아질 수 있습니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 정확한 현황, 명도 가능성, 취득세 등 부대 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 감정가보다 높아, 일반적인 감정가 기준 입찰가 산정 방식으로는 접근이 어렵습니다. 신중한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 본인이 감당 가능한 최대 금액을 설정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.