나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70472 [1] 경기도 양주시 고암동 121-2 주원마을 218동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 '주원초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 중,대규모의 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 병원, 공원 등이 소재하는 등 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 노선 버스정류장이 소재하며 북서측으로 수도권지하철 1호선(덕정역)이 운행 중에 있는 바, 전반적인 대중 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 지하1층 지상20층 아파트건중 218동 2층 202호로서, (사용승인일:2000.11.29) 외벽: 탈위 페인팅마감 등 내벽 :벽지도배 및 타일 붙임마감 등 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(내부구조는 후첨 <건물 이용도> 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 전기시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

본건은 경기도 양주시 고암동 121-2번지에 위치한 아파트로, 의정부지방법원 2026타경70472 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주식회사 한강자산관리대부입니다.

1.2. 건물상세정보

해당 건물은 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 아파트로, 2000년 11월 29일에 사용승인되었습니다. 본건은 218동 2층 202호에 해당하며, 일반적인 아파트 내부 구조 및 설비를 갖추고 있습니다. 주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 전기 시설, 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지상세정보

토지 면적은 35.89㎡이며, 토지 지분 역시 35.8922㎡입니다. 토지의 형상은 부정형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가및면적

본건의 감정가는 171,000,000원입니다.

전용 면적은 59.42㎡ (약 17.98평)이며, 토지 지분 면적은 35.89㎡ (약 10.86평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동에 소재한 '주원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중대규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 병원, 공원 등이 소재하여 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 있으며, 북서측으로는 수도권 지하철 1호선 덕정역이 운행 중입니다. 이를 통해 전반적인 대중 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역요약

본 건의 말소기준권리는 2008년 1월 28일에 등기된 회천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 본 경매 절차가 완료되면 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 근저당권 (을1, 을19)

* 전세권설정 (을20)

* 근저당권부채권질권설정 (을19-2)

* 임의경매개시결정 (갑17)

3.2. 임차인현황

본건에는 임차인으로 씨피크라우드대부주식회사가 등록되어 있습니다. 해당 임차인은 보증금 5,000,000원, 차임 0원이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는권리및금액

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석총평

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 낙찰 시 모든 부담은 소멸됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이며, 보증금 또한 인수되지 않으므로 권리상 특별한 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 입지는 대규모 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 각급 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 인근에 버스 정류장이 있고 덕정역과의 접근성도 보통 수준으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 개발 가능성이 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명은 주원마을(주공2단지)이며, 총 20개동에 1935세대가 거주하고 있습니다. 2000년 11월에 준공되어 비교적 연식이 있으나, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대 및 복리시설을 갖추고 있습니다. 주차는 지상 12대, 지하 42대, 총 580대(호당 약 0.3대) 수용 가능하며, 전기차 충전기는 지하에 17대 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설및교육시설

단지 인근에는 주원초등학교가 위치하고 있으며, 덕정중학교, 덕정고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 대형마트, 병원, 은행, 상업시설 등 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕정1지구), 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도시계획시설에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다. 다만, 이러한 제한사항들은 일반적인 택지개발 지구 및 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 특별히 심각한 법적 리스크로 보기는 어렵습니다.

6.2. 물리적/환경적리스크

아파트 건물 자체의 노후화(2000년 준공)로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 단지 내 주차대수가 세대 수에 비해 다소 부족할 수 있습니다. 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 양주시 고암동에 위치한 주원마을 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 법적인 리스크는 낮습니다. 다만, 건물의 연식과 주차 공간의 한계는 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 주거용 또는 투자용으로 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 풍부한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이나 권리가 없어 안전한 취득이 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 표준적인 아파트 면적과 구조로, 실수요자 및 임대 목적으로 접근하기 용이합니다.

* 주변 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다. 최근 2026년 7월에 거래된 동일 평형(59.42㎡) 2층 매물의 가격은 165,000,000원이었으며, 3층은 177,000,000원, 4층은 185,000,000원에 거래되었습니다. 2층 매물가의 경우 감정가보다 낮으나, 3층과 4층 매물가는 감정가를 상회합니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금이 없으므로, 총 등기부채권 금액(약 173,500,000원)을 고려하되, 최근 거래 시세와 감정가를 종합적으로 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 175,000,000원 (일억 칠천 오백만 원)으로 제안합니다. 본 가격은 실수요자 접근 가능성을 높이면서도 시장 경쟁력을 고려한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.