나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70495 [1] 경기도 양주시 덕계동 693-21 행복마을2차 202동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 물류창고, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 는 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 7층 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2019.09.19) 외 벽 : 치장 벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조 는 지적 및 건물개황도 참조.(집합건축불대장상의 건축물 현황도 기준).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지면 및 인접도로 대비 등고평탄하며 단지형 생활주택(다세대주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70495 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 덕계동 693-21 행복마을2차 202동 2층 201호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 7층 중 2층 201호

사용승인일: 2019.09.19

1.2. 2. 면적 및 토지 지분

토지 면적: 32.24㎡ (약 9.75평)

토지 지분: 32.24㎡ (약 9.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.36㎡ (약 20.07평)

건물 지분: 66.36㎡ (약 20.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 4. 감정가

감정가: 203,000,000원

1.3. 토지 현황

1.3. 1. 토지 형상 및 이용 상태

토지 형상: 세장형의 토지로서 자체 지면 및 인접 도로 대비 등고평탄하며 단지형 생활주택(다세대주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

1.3. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용계획: 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

1.4. 건물 현황

1.4. 1. 구조 및 사용승인일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 7층 중 2층 201호

사용승인일: 2019.09.19

1.4. 2. 내부 이용 상태

이용 상태: 다세대주택(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

1.4. 3. 설비 내역

설비: 급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 물류창고, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

3.1. 1. 말소기준권리

을3 근저당권 (한국주택금융공사, 2021-03-02 접수)

3.1. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보 및 특이사항

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 정보는 제공되지 않았으나, 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

4.1. 1. 주변 건물 용도

주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

4.2. 생활 편의 정보

4.2. 1. 편의시설 및 교육 시설

"덕산초등학교"가 인근에 소재하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능함.

4.2. 2. 건물 편의 시설

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

5.1. 1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

5.2. 명도 관련 리스크

5.2. 1. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 회수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이로 인한 명도 과정에서의 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 리스크

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 행복마을2차 다세대주택으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 환경은 공동주택, 오피스텔, 물류창고 등이 혼재된 지역으로 입지 및 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 상황 역시 무난한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 자체에는 큰 문제가 없어 보입니다. 그러나 임대관계가 미상인 점은 명도 시 리스크 요인이 될 수 있습니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하지만, 일괄매각으로 토지 이용권리 확보는 용이한 편입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 재산권 행사에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 경기도 양주시의 발전 가능성을 고려한 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

8.1. 1. 최근 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일한 '행복마을2차' 단지 내 2019년 건축된 70.2㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 6월 4일 21,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

8.1. 2. 본건과의 비교 분석

본건은 행복마을2차 202동 2층 201호로, 사용승인 연도(2019년) 및 단지가 동일하며, 건물 면적(66.36㎡)이 비교 대상 주택(70.2㎡)과 유사합니다. 따라서 해당 실거래가 21,000만원을 본건의 시세 기준으로 삼을 수 있습니다. 감정가 203,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

8.2. 입찰가 산정 의견

인수되는 임차인 보증금이 0원으로 확인되었고, 권리상 특별한 인수 사항이 없으므로 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 복잡한 토지이용계획상의 제한사항을 감안하여, 최근 실거래가 21,000만원보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가를 19,000만원에서 20,000만원 사이로 제안하며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 명확화, 낙찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

가상 입찰 희망가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.