나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경110 [1] 경기도 양주시 삼숭동 185 리치빌에이 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하는 '광숭초등학교' 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제704호로서(사용승인일:2021.06.30) 외벽 : 칼라벽돌 및 외장 타일마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(업무실3, 회의실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실, 현관 )로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경110 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 185 리치빌에이 7층704호 (새 도로명 주소: 경기도 양주시 삼숭로58번길 81 (삼숭동))

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원 (24600만원)

토지면적: 38.08㎡ (약 11.52평)

건물면적: 70.18㎡ (약 21.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

건물 개요:

사용승인일: 2021년 06월 30일

구조: 철근콘크리트조

마감: 외벽 칼라벽돌 및 외장 타일, 내벽 벽지 및 일부 타일, 창호 샷시

총 층수: 7층 중 7층

등기부 요약:

말소기준권리: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2022-08-12, 208,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

총 채권액: 262,404,930원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 및 점유 관계: 미상

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치하며, '광숭초등학교' 서측 인근 지역에 해당합니다. 주변은 아파트 단지, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지:

남동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지 위에 오피스텔 건물이 건축되어 있으며, 남동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (근저당, 농협은행주식회사, 2022-08-12, 208,800,000원) 입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 갑11(삼성카드 가압류), 갑12(서민금융진흥원 가압류), 갑13(농협은행 임의경매), 갑14(케이비캐피탈 가압류) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 및 점유 관계가 미상으로 확인됩니다. 이는 낙찰 시 해당 임차인에게 보증금을 인수할 의무는 없으나, 실제 점유자와의 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 현장 조사가 반드시 필요함을 의미합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양주시 삼숭동 일대는 아파트 단지, 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 복합 지역의 특성을 보입니다. 따라서 오피스텔의 주 수요층인 직장인이나 1~2인 가구의 유입이 어느 정도 이루어질 수 있는 환경인지, 혹은 주변의 다른 용도 시설들과의 시너지 효과나 경쟁 관계는 어떠한지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 구체적인 오피스텔 시세나 거래량에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 유사한 시기(2021년 6월 준공)의 인근 오피스텔(리치빌B 등)이 2026년 6월에 1.4억원대 매매가 형성된 사례가 확인되었습니다. 다만, 이는 동별, 층별, 향별, 조건별로 차이가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

본 물건 인근에는 광숭초등학교가 위치하고 있으며, 양주자이아파트 단지가 인접해 있습니다. 삼숭중학교, 양주고등학교, 양주희망도서관 등 교육 시설도 주변에 분포하고 있습니다. 또한, 양주시민방위대피시설 및 양주다울림센터 내 양주시희망노인복지관 등이 위치하여 지역 주민 편의 시설 확충도 이루어지고 있습니다.

교통:

단지 남동측으로 도로가 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 오피스텔에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 유흥업소, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모의 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

점유 및 임대차 관계 미상:

임차인 현황에서 임대 및 점유 관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자와의 원만한 해결을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

지역 특성으로 인한 수요 변동 가능성:

주변 환경이 아파트, 농경지, 공장, 창고 등이 혼재된 복합 지역이므로, 오피스텔로서의 독립적인 주거 선호도나 상업적 가치 상승이 제한적일 수 있습니다. 이는 향후 임대 수익률이나 시세 상승에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 6월에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리하며, 등기부상 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리될 것으로 보여 비교적 명확합니다. 다만, 임대 및 점유 관계가 미상이라는 점과 주변 지역의 복합적인 용도(주거, 농업, 공업)로 인한 오피스텔 가치 평가 시 고려해야 할 요소들이 있습니다. 따라서 투자를 결정하기 전에 반드시 현장 답사를 통해 점유 관계, 건물 상태, 주변 환경 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 6월 준공으로 연식 5년 미만의 비교적 최신 건물입니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 토지 가치까지 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 246,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 매매 사례(예: 삼숭동 리치빌B, 2026년 6월 1.4억원대) 및 본 건의 입지, 건물 상태, 권리 관계, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 미상에 따른 리스크와 주변 지역의 복합적인 특성을 감안하여, 감정가 이하 또는 적정 수준의 낙찰가율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 다각적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.