나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4016 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건 내 제8층 제803호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 소재 파크아리온 제102동 제8층 제803호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4016 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 333,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 10.43㎡ (약 3.16평)이고, 건물 면적은 28.62㎡ (약 8.66평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 중 8층에 위치하며, 2021년 7월 29일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

토지는 6필지가 일단의 평지인 사다리형 토지로, 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 서측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

낙찰 시 을4로 등기된 정동엽의 주택임차권은 말소될 예정입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

또한, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원이며, 권리상 특별한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

주변의 주택 및 상업 시설과 함께 지역 주민의 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 오피스텔 및 상가로서의 잠재적인 가치가 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 화원중학교가 위치하고 있으며, 주변에 다양한 편의시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽으로의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 본 건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다.

해당 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로, 매수 시 반드시 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 확인 및 주의가 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 조건 및 공동담보 사항은 매수 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요합니다.

준신축급 건물과 지역 내 입지를 고려할 때, 잠재적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

강서구 화곡동이라는 지역적 입지를 기반으로 한 투자 매력이 있습니다.

비교적 신축 건물로 관리 측면에서의 이점이 있습니다.

권리관계가 정리되어 있어 명도 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 333,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 면적 오피스텔 시세를 조사한 결과, 대략 2억 5천만원에서 3억 5천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 토지거래허가구역이라는 점, HUG 관련 조건, 공동담보 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하인 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

참고로, 본 건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 차감할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.