나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4024 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "지하철 9호선 염창역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "염창역" 이 소재하는 등 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제102동 지하1층/지상10층 건물내 제7층 제704호로서, (사용승인일: 2022.01.11) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4024 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제7층 제704호

건물명: 루미온

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2022년 01월 11일

동/호수: 102동 7층 704호

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.9116㎡ (약 2.99평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 365,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "지하철 9호선 염창역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 무난함.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 교통여건 무난함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전(신탁말소): 2022-02-25 (주식회사이앤유)

* 소유권이전: 2023-09-19 (김대성)

* 주택임차권: 2025-05-22 (강란향) (말소)

* 가압류: 2024-08-30 (하나카드) - 말소기준권리

* 강제경매: 2026-03-09 (주택도시보증공사)

* 압류: 2026-04-03 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 367,205,471원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 362,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-09-19

* 확정일자: 2023-08-30

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 제공되었습니다. 비록 대항력은 없으나, 보증금 총액이 감정가 및 최근 실거래가에 육박하는 높은 금액으로, HUG 인수조건 변경에 따른 변동 가능성을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 하나카드 가압류(2024-08-30)이며, 이에 따라 본건 경매로 인해 강제경매, 압류, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권 등기 역시 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

* HUG 인수조건 변경

* 공동담보

* 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거지역입니다. 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 교통: 지하철 9호선 염창역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 주거시설 및 업무시설이 혼재되어 있으나, 전반적으로 정온한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 복잡한 권리관계가 발견될 가능성을 배제할 수 없어 철저한 재확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, "HUG 인수조건 변경"과 관련된 세부 사항은 사전에 반드시 확인해야 합니다. 임차인 보증금이 감정가에 근접하는 높은 금액이므로, HUG의 처리 결과에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 법규 및 규제 관련 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련) 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31) 내 매수 시 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 2022년 준공된 비교적 새 건물이며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 6,500만원이며, 최근(2023년 11월) 직거래로 3억 5,900만원에 거래된 사례가 있어 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 임차인은 대항력이 없습니다. 그러나 임차 보증금(3억 6,200만원)이 감정가 및 최근 실거래가와 유사한 높은 금액이라는 점은 주목해야 합니다. 특별 매각 조건에 따라 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않으나, "HUG 인수조건 변경" 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리 상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인 관련 사항 및 복잡한 HUG 인수조건은 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 지하철 9호선 염창역 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적 접근: 감정가 및 최근 실거래가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리관계가 명확합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건 오피스텔의 최근 실거래가는 2023년 11월 3억 5,900만원(29.96㎡)입니다. 감정가는 3억 6,500만원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 3억 6,200만원으로 높은 점, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 고려할 때, 무리한 고가 입찰보다는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건에 대한 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 355,000,000원 범위로 제안합니다. 이 중 350,000,000원을 주요 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준을 존중하면서도 경매 절차의 특수성을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.