나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4006 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-23 프라임하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설등이 혼재한 기 존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화 곡역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제4층 제404호로서 (사용승인일: 2019.01.31), 외벽: 백고벽돌 및 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활(다세대)주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 7m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4006 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-23 프라임하우스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원 (2억 1천1백만원)

토지면적: 17.40㎡ (약 5.26평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:?] 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련된 권리 분석 결과, 인수할 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매를 신청한 상태입니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기 후 여러 권리 변동(공유자 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정)이 있었으나, 말소기준권리(2021년 11월 15일 압류)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 양대경 씨의 주택임차권(보증금 239,000,000원)은 말소 예정이며, 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않습니다. 이는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항과 일치합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 도시형생활주택이 밀집된 주거지역입니다. [cite:?] 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 2026년 7월경 동일한 신축 연도(2019년)를 가진 인근 다세대주택(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:?]. 이는 본건의 감정가(211,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 지역 내 주거용 부동산의 수요가 꾸준함을 시사합니다.

또한, 지하철 5호선 화곡역 인근 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충(대장-홍대선 예정)으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역 중 하나입니다 [cite:?].

1.5. 생활정보

본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중입니다. [cite:?] 건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 1월 31일에 사용 승인되었습니다. 개별난방, 도시가스, 위생 설비, 급배수 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호합니다.

주변에 서울화일초등학교가 소재하여 교육 환경을 기대할 수 있으며, 도보 거리에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 양대경 씨의 보증금 239,000,000원은 매각으로 인해 소멸되어 매수인이 인수하지 않으므로, 이에 대한 금전적 부담은 없습니다. 다만, 주택임차권 등기 말소 조건이 매각 조건에 포함되어 있으므로, 이행 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. [cite:?]

* 주변 시설: 현재 확인된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite:?]

1.7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 도시형생활주택(다세대)으로, 비교적 최신 건축물이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 특히, 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 최근 실거래 사례와 비교했을 때 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 임차 보증금 미인수 조건으로 권리 분석상 위험 요소가 거의 없습니다.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 가치 상승 잠재력: 교통망 확충(대장-홍대선 예정) 등 지역 개발 호재가 있습니다.

* 실거래가 비교: 최근 유사 물건 거래가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2019년 준공, 4층, 19.98㎡)의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다 [cite:?]. 이를 기준으로 본건(27.30㎡)의 시장 가치를 환산하면 약 295,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려하여, 295,000,000원 (29,500만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.