나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10488 [1] 서울특별시 강북구 수유동 92-8 어반빌리움수유 16층 1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업용·업무용 시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 북측으로 지하철 4호선"수유역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 제16층 제1611호로서, (사용승인일 2021.10.29) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바닥: 바닥재 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도"참고)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 및 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 "도봉로", 서측으로 "도봉로73길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))이며, 기호(2): 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10488 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 92-8 어반빌리움수유 16층 1611호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

* 건물면적: 17.01㎡ (약 5.14평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 어반빌리움 수유

* 총 층수: 17층 (본건 16층)

* 사용승인일: 2021년 10월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

* 세대수: 총 327세대

* 총 연면적: 12,187.31㎡

* 건폐율: 58.56%

* 용적률: 699.91%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 상업용, 업무용 시설 및 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대임.

* 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로는 지하철 4호선 "수유역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

* 건물 동측으로 "도봉로", 서측으로 "도봉로73길"의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역 (가로구역별 최고높이 제한구역)

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

* 3m 건축선 지정구역

2.5. 주변 시설

* 본건 북동측 인근에 수유초등학교가 소재함.

* 주변에 상업용, 업무용 시설이 발달해 있음.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2023년 2월 2일 도봉세무서장의 압류 (갑3)

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (장하린, 보증금 175,000,000원)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수함.

* 등기부등본 상 "말소: 인수"로 명시되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: Y (YUANXIAOWEI), 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-03, 대항력: 없음.

* 임차인: Z (ZHAOSIWEN), 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-03, 대항력: 없음.

* 임차인: 장 (주택도시보증공사) (장하린), 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 확정일자 2022-02-16, 배당신고일자 2024-05-08, 대항력: 있음.

* 대항력 있는 임차인(장하린)의 보증금 175,000,000원은 잔액 인수 조건이므로, 투자 시 반드시 고려해야 함.

3.4. 기타 권리사항

* 본건 등기부에는 여러 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리(갑3)보다 후순위로 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 215,640,971원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 서울 강북구 수유동의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부함.

* 주변에 다수의 오피스텔, 상업 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됨.

4.2. 최근 거래 사례 (시세 분석)

* 2026년 4월 27일: 165,000,000원 (9층, 17.01㎡)

* 2026년 5월 20일: 190,000,000원 (3층, 17.01㎡)

* 2026년 6월 12일: 190,000,000원 (14층, 17.01㎡)

* 최근 거래가는 165,000,000원에서 190,000,000원 사이로 형성되어 있음.

* 본건 감정가 190,000,000원은 최근 최고가 거래 사례와 일치함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 수유초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

* 주변 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설을 이용하기 용이함.

5.2. 교통

* 지하철 4호선 수유역을 도보 또는 버스로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 변제되지 않을 시 해당 금액을 매수인이 인수해야 함. 이는 초기 투자 비용에 큰 영향을 미침.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 다수의 도시계획법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등에 따른 규제 사항이 존재함 (상세 내용은 2.4항 참조).

6.3. 임대 관계 미상

* 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 임대 중인 경우 공실 위험 또는 명도 관련 추가 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 본건은 신축된 오피스텔로 입지 및 교통 환경이 우수하며, 최근 실거래가 또한 높게 형성되어 투자 가치가 있는 물건임.

* 다만, 175,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요함.

* 잠재적 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 최신축 오피스텔임.

* 수유역 역세권 및 주요 간선도로 인접으로 우수한 교통 및 접근성.

* 인근 상업지구 발달로 풍부한 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* 최근 실거래가 대비 낮은 예상 입찰가 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 및 감정평가액을 종합해 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 190,000,000원으로 판단됨.

* 면적당 시세: 약 11,170,000원/㎡ (190,000,000원 / 17.01㎡)

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 대항력 있는 임차인(장하린)의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 함.

* 따라서, 본건의 총 실질 취득 비용은 "예상 입찰가 + 인수 보증금"이 됨.

* 현 시세(190,000,000원) 수준에서 취득한다고 가정했을 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됨:

* 예상 입찰가 = 시세 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 190,000,000원 - 175,000,000원 = 15,000,000원

* 따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 15,000,000원으로 산정됨. (단, 이는 최소 입찰가이며, 유찰 여부 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.