나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50245 [1] 서울특별시 마포구 대흥동 338-1 마포나루타운 101동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 대흥동 소재 지하철 6호선 "대흥역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대 임.

교통상황

대상 물건 까지 차량 진출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철 6호선 "대흥역"이 소재하고 서측과 북측 인근으로 지나는 대흥로와 독막로변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호(사용승인일: 2017.04.26)로서 외벽은 화산석 및 벽돌타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등 임

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택 단지형, 방3, 거실, 주방식당, 발코니, 욕실, 현관 등)으로 이용중임. 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택 단지형) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 푝 5미터 내외, 북측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

연번 1 (338-1) 제2종일반주거지역(2023-10-12), 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임 연번 2,3,4 (330-1, 337-4, 338-4) 제2종일반주거지역(2023-10-12),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50245 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 대흥동 338-1 마포나루타운 101동 2층202호

건물명: 마포나루타운

건물 층수: 6층 건물 내 2층

사용승인일: 2017년 4월 26일

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형)

1.2. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

토지 지분: 37.23㎡ (약 11.26평)

건물 면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

건물 지분: 55.70㎡ (약 16.85평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 663,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의 경매

1.4. 특이사항

채권자: 구OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 교통망

지하철 6호선 대흥역 남서측 인근에 위치하여 도보 접근성이 양호합니다.

북동측 인근에 지하철 6호선 대흥역이 소재하며, 서측과 북측 인근으로 지나는 대흥로와 독막로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 (민화자, 2017-05-25)

근저당 (구산동새마을금고, 2017-05-25, 364,000,000원)

근저당 (홍광림, 2020-09-17, 270,000,000원)

근저당 (양승천, 2024-12-10, 50,000,000원)

압류 (국민건강보험공단, 2025-10-14)

임의경매개시결정 (구산동새마을금고, 2026-03-16, 241,330,220원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 구산동새마을금고의 근저당권 (2017년 5월 25일 접수) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부 현황상의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 없다고 명시됨)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2023년 10월 27일

확정일자: 2023년 9월 25일

배당신고일자: 2026년 5월 11일

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 법적 보호를 받기 어렵습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 지하철 역세권에 위치한 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하며, 근린생활시설 또한 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 대흥역 주변의 상업시설 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

지하철 6호선 대흥역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 대흥로 및 독막로변 버스 노선을 이용한 광역 이동도 편리합니다. 주변의 주거 환경은 조용하며, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 최근(2026년 8월 25일 만료) 다세대주택 등에 대한 허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 지목 '도로' 한정 토지에 대한 지정은 2029년 9월 9일까지 유효합니다. 거래 시 관련 법규 및 현재 지정 현황에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 대흥역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이한 편입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 여부 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

마포구 대흥동 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로 실거주 및 임대 투자 가치를 동시에 갖추고 있습니다.

동일 단지 내 실거래 사례(2026년 7월, 62,000,000원)가 존재하여 시세 변동성을 예측하고 투자 결정을 내리기에 유리합니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 동일 단지 내 유사 조건의 물건이 2026년 7월 17일에 620,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 663,000,000원 입니다. 토지거래허가구역 지정 및 공법상 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 630,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.