나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50347 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨926호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 상업용 및 업무용시설, 아파트단지, 공공기관 등이 소재하는 지대로 주변환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "장지역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 제9층 제씨926호로서, (사용승인일 2016.09.29) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 바닥: 바닥재 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참고)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 "송파대로", 서측으로 "법원로", 북측으로 "새말로"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
주택도시보증공사(양도전:임차인 정보라)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50347 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨926호

* 용도: 오피스텔

* 감정평가액: 203,000,000원

* 건물 면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

* 토지 면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 지식산업센터, 상업 및 업무 시설, 아파트 단지, 공공기관 등이 혼재하여 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 동측으로 송파대로, 서측으로 법원로, 북측으로 새말로 등 포장도로에 잘 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액: 223,982,763원)입니다.

* 등기부 상 을구 1번으로 정보라 임차인의 주택임차권(임차금액: 215,250,000원, 전입/확정일자: 2022.09.28)이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 또한, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정보라)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되어 임차인으로 인한 대항력 문제는 없습니다.

* 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 문정동 일대는 대규모 주상복합 단지 및 법조타운, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 장지역을 중심으로 교통 및 편의시설이 발달해 있으며, 유통단지 개발 계획 등 지역 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 9월 29일에 사용승인을 받은 17층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

* 내외부 마감은 일반적인 오피스텔 수준으로, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 전용면적 24.58㎡(약 7.43평)으로 1인 또는 2인 가구에 적합한 소형 오피스텔입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지에 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기)가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 이 구분지상권의 정확한 내용과 인수 후 발생할 수 있는 영향에 대한 추가적인 면밀한 조사가 반드시 필요합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.1.~2026.12.31.)이 남아 있어, 특정 조건(외국인, 아파트 용도 제한 등)에 따라 거래에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 오피스텔 단독 매각이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호합니다.

* 다만, 등기부 상 토지에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점은 매우 중대한 리스크 요인이며, 이 권리의 상세 내용 확인 및 예상되는 부담(예: 사용 제한, 추가 비용 발생 등)에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

* 임차인과 관련된 대항력 문제는 확약서 제출로 인해 해소되었으나, 권리관계의 복잡성을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 8호선 장지역 인근의 역세권 오피스텔이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 문정동 일대의 지속적인 개발 및 업무지구 확장에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물로, 시설 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사 면적의 오피스텔은 평당 약 3,045만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건의 전용면적(약 7.43평)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 2억 2,600만원대(226,333,500원)로 추정됩니다.

* 감정평가액은 2억 300만원이며, 채권자의 채권액은 약 2억 2,400만원 수준입니다.

* 그러나 토지에 대한 미소멸 구분지상권이라는 중대한 위험 요소를 감안할 때, 안전 마진 확보가 매우 중요합니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 감정평가액을 하회하거나, 시장 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 범위에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 안전하고 합리적인 투자를 위한 예상 입찰가 범위는 약 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 제시하며, 이는 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.