나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경72 [1] 서울특별시 금천구 가산동 670 대륭테크노타운17차 제9층 제907호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "독산역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "독산역"이 소재하여 전반 적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제9층 제907호로서, (사용승인일 : 2015.05.15) 외벽 : 커튼월(강화유리) 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

본건은 지식산업센터로 이용되고 있음.

설비내역

전기 및 위생, 급배수설비, 소화설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4~6차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2026타경72 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 670 대륭테크노타운17차 제9층 제907호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 용도: 공장, 세부 용도: 지식산업센터)

감정가: 639,000,000원

토지 면적: 27.88㎡ (약 8.43평)

토지 지분: 27.88㎡ (약 8.43평)

건물 면적: 116.17㎡ (약 35.14평)

건물 지분: 116.17㎡ (약 35.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2015년 05월 15일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 다수의 지식산업센터, 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "독산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

물건이 속한 건물은 철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 본건은 그중 9층 제907호입니다.

해당 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 왕복 4~6차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면 구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일, 2025년 10월 15일 지정) 등의 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 04월 15일자 신한은행의 근저당권(금 520,800,000원)입니다.

본 건에는 다음과 같은 권리가 인수됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 성치준 임차인은 2017년 03월 30일 전입(사업)하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 0원, 차임은 190,000원입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도 등기: 을구 6번 지상권 설정(금천구, 2015년 05월 29일)이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

압류 등기(안산세무서장, 국민건강보험공단) 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 520,800,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 서남권의 주요 산업 허브인 가산디지털단지 내에 위치합니다.

주변에는 다수의 첨단 산업 및 IT 기업, 제조업체, 유통업체 등이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

지하철 1호선 독산역 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 주변에 형성된 근린생활시설들은 업무 효율성을 높이는 데 기여합니다.

정확한 임대료 수준 및 공실률은 별도 조사가 필요하나, 산업단지 내 지식산업센터의 수요는 꾸준한 편입니다.

주변 지역에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터로서 주로 업무용으로 이용됩니다.

교통: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행됩니다. 차량 이용 시에도 주변 간선도로 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주차: 건물 내 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 성치준 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금은 0원이지만, 이에 대한 충분한 법적 검토가 필요합니다.

* 지상권 설정 인수: 금천구청에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 토지 이용에 제약을 가하며, 향후 건물 운영 및 관리, 재건축 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 금천구청과의 협의가 반드시 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 여러 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내에서 지하철 1호선 독산역과 가까운 지식산업센터입니다.

역세권 입지와 주변 산업단지의 활발한 경제 활동을 바탕으로 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 190,000원)의 존재와 특히 말소되지 않고 인수되는 금천구 지상권 설정은 본건의 가치와 향후 운영에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 부담입니다.

투자 시에는 이러한 인수 부담에 대한 명확한 이해와 더불어, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 영향, 그리고 명도 절차 등에 대한 면밀한 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지: 서울 서남권의 대표적인 IT, 산업 클러스터에 위치하여 높은 임대 수요와 잠재력을 가지고 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 독산역 역세권으로서 직원들의 출퇴근 편의성이 높으며, 이는 임대 경쟁력 강화로 이어집니다.

* 지식산업센터로서의 안정성: 다수의 기업이 입주해 있어 업종 간 시너지 효과와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 639,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이지만, 소멸되지 않는 지상권 설정이라는 매우 큰 부담이 존재합니다.

따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 지상권으로 인한 가치 하락분, 향후 명도 및 법적 문제 해결에 소요될 수 있는 시간과 비용, 그리고 금천구청과의 협의 과정 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인근 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 본건의 특수성을 감안할 때, 권리 분석과 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 접근이 요구됩니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.